房屋租赁合同纠纷 （2021）苏04民终3339号

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条等规定,在适用“买卖不破租赁”规则以及物权已经变动的情况下,新的房屋所有权人取代原房屋所有权人,成为原房屋所有权人与承租人之间签订合同的当事人,原房屋所有权人退出租赁合同法律关系,从而该租赁合同对新的房屋所有权人和承租人发生法律效力。本案中,兴广公司系经司法拍卖而成为新的涉案房屋的所有权人,基于法律规定其取代明道公司成为《房屋（厂房）租赁合同》中的当事人,因此,在兴广公司经登记成为涉案房屋所有权人之后,兴广公司与徐清大即存在房屋租赁合同法律关系,双方的权利义务仍应按照《房屋（厂房）租赁合同》予以确定，双方应当按照法律规定和合同约定,履行各自义务。兴广公司作为案涉房屋的所有权人，其对房屋的处分权利受《房屋（厂房）租赁合同》的限制，但仍然有权作为房屋的所有权人行使收益权，即根据《房屋（厂房）租赁合同》的约定要求徐清大支付租金。徐清大以案涉房屋系带租拍卖为由，主张兴广公司在租赁期内无权向其主张租金，无事实和法律依据，不予支持。兴广公司系通过司法公开拍卖取得案涉房屋所有权，徐清大所称案涉房屋成交价包含了买受人对于租赁物至2030年10月7日无法使用的价

根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条等规定,在适用“买卖不破租赁”规则以及物权已经变动的情况下,新的房屋所有权人取代原房屋所有权人,成为原房屋所有权人与承租人之间签订合同的当事人,原房屋所有权人退出租赁合同法律关系,从而该租赁合同对新的房屋所有权人和承租人发生法律效力。本案中,兴广公司系经司法拍卖而成为新的涉案房屋的所有权人,基于法律规定其取代明道公司成为《房屋（厂房）租赁合同》中的当事人,因此,在兴广公司经登记成为涉案房屋所有权人之后,兴广公司与徐清大即存在房屋租赁合同法律关系,双方的权利义务仍应按照《房屋（厂房）租赁合同》予以确定，双方应当按照法律规定和合同约定,履行各自义务。兴广公

江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终3339号上诉人（原审被告）：徐清大，男，1956年2月17日出生，汉族，住常州市新北区。委托诉讼代理人：潘芳英，江苏东晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：周质文，江苏东晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏兴广包装科技有限公司，住所地常州市武进国家高新技术产业开发区武宜南路566号。法定代表人：杜爱祥，该公司执行董事。委托诉讼代……