房屋买卖合同纠纷 （2019）浙02民终1875号

本案的主要争议焦点为：1.原告与被告新天美地公司签订的房屋买卖合同及被告新天美地公司出具的承诺书是否有效；2.被告新星合作社是否要承担支付违约金的责任；3.原告诉请的违约金是否过高，是否应调整。 对第一个争议焦点，该院认为，原告与被告新天美地公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，即使被告新天美地公司在与原告签订房屋买卖合同时未取得涉案房屋的所有权，根据关于审理买卖合同纠纷案件的司法解释的规定，该房屋买卖合同并非无效，如果因出卖人未取得所有权最终导致物权不能转移，出卖人承担的是违约责任或合同被解除赔偿损失的责任。因此，原告与被告新天美地公司之间的房屋买卖合同是有效的，之后被告新天美地出具的承诺书也是合法有效，被告新天美地公司应当按约支付违约金。 对第二个争议焦点，原告主张，被告新天美地公司是接受被告新星合作社的委托向原告出售涉案房屋，根据合同法的相关规定，房屋买卖合同及承诺书的效力及于被告新星合作社，被告新星合作社应当支付违约金。该院认为，原告提供的《授权委托书》系复印件，两被告对此均不认可，并否认双方之间存在委托关系，故对原告的主张该院不予采信。原告另主张，被告新星合作社已将房屋过

本案的主要争议焦点为：1.原告与被告新天美地公司签订的房屋买卖合同及被告新天美地公司出具的承诺书是否有效；2.被告新星合作社是否要承担支付违约金的责任；3.原告诉请的违约金是否过高，是否应调整。 对第一个争议焦点，该院认为，原告与被告新天美地公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，即使被告新天美地公司在与原告签订房屋买卖合同时未取得涉案房屋的所有权，根据关于审理买卖合同纠纷案件的司法解释的规定，该房屋买卖合同并非无效，如果因出卖人未取得所有权最终导致物权不能转移，出卖人承担的是违约责任或合同被解除赔偿损失的责任。因此，原告与被告新天美地公司之间的房屋买卖合同是有效的，之后被告新天美地出具的承

浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终1875号 上诉人（原审被告）：宁波新天美地置业有限公司。住所地：宁波市海曙区胜丰路**。 法定代表人：楼成德，该公司董事长。 委托代理人：龚骅，浙江灵桥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：储晓蓉，女，1979年3月30日出生，汉族，住宁波市江**。 委托代理人：计群，浙江铭生律师事务所律师。 原审被告：宁波市海曙区新星股份经……