房屋买卖合同纠纷 （2021）鲁13民终493号

马思涛与徐进前、殷丽芹签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，为有效合同，各方应按约定履行合同义务。合同签订后，二被告未按照调解书的约定，将房屋过户至殷丽芹名下，致使原告无法办理贷款，且原告发出催告函后，二被告未前去配合办理贷款手续。徐进前、殷丽芹在合同能够继续履行的情况下，未积极办理离婚后不动产权变更登记，未与马思涛、金窝公司积极协商，亦未前去威海银行办理贷款促成合同继续履行，二被告以其行为明确表示不再履行合同义务，导致合同目的无法实现，故对马思涛要求解除合同诉讼请求，一审法院予以支持。徐进前、殷丽芹构成违约，应当承担违约责任。关于违约金的金额，马思涛主张根据合同第七条约定，应按房屋总价款的20%支付违约金。徐进前、殷丽芹主张该约定违约金计算标准过高，高于实际损失。该抗辩理由应认定为要求调整违约金的请求，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，违约金应以实际损失为基础，综合合同履行情况及原告的举证，合同约定的违约金计算方式过高，应适用定金罚则，即双倍返还定金40000元，其中定金20000元由金窝公司返

马思涛与徐进前、殷丽芹签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，为有效合同，各方应按约定履行合同义务。合同签订后，二被告未按照调解书的约定，将房屋过户至殷丽芹名下，致使原告无法办理贷款，且原告发出催告函后，二被告未前去配合办理贷款手续。徐进前、殷丽芹在合同能够继续履行的情况下，未积极办理离婚后不动产权变更登记，未与马思涛、金窝公司积极协商，亦未前去威海银行办理贷款促成合同继续履行，二被告以其行为明确表示不再履行合同义务，导致合同目的无法实现，故对马思涛要求解除合同诉讼请求，一审法院予以支持。徐进前、殷丽芹构成违约，应当承担违约责任。关于违约金的金额，马思涛主张根据合同第七条约定，应按房屋总价

山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁13民终493号上诉人（原审原告）：马思涛，男，1994年9月22日出生，汉族，住临沭县。委托诉讼代理人：葛明红，临沂兰山长盛法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：徐进前，男，1981年10月22日出生，汉族，住临沂市河东区。委托诉讼代理人：鲁成忠，山东尚序律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：殷丽芹，女，1986年7月1日出生，汉族，……