确认合同无效纠纷 （2015）宁民终字第2728号

朱世民向葛祥华借款后向洪雨出具授权委托，目的在于保障葛祥华在债权不能及时得到清偿时能以房屋价值实现债权，实为变相的担保行为。葛祥华的债权到期后，洪雨在债权债务未经清算、抵押物未经评估的情况下，将房屋转让给葛祥华，两人之间亦非真实的买卖关系，具有以房屋抵偿朱世民所欠的债务的明知和故意，侵害了朱世民合法利益，所签订的房屋买卖合同无效。葛祥华提出与洪雨签订房屋买卖合同系行使抵押权的辩解，原审法院认为，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押物折价、拍卖或变价优先受偿。本案中洪雨、葛祥华均以朱世民未履行到期债务为由，径自以买卖形式实现债权，结果抵押物所有权直接归于债权人，不符合法律规定的抵押权实现方式，对该项辩解不予采纳。谭正红明知房屋由他人居住且有纠纷仍然购买，又无证据证明支付合理对价，与葛祥华构成恶意串通，房屋买卖合同亦属无效。陈家喜购房时支付了合理对价并办理所有权登记，符合善意受让人的条件，取得涉案房屋合法有据，朱世民主张追回房屋，不予支持。对于朱世民不能追回房屋的损失，在整个交易过程中，葛祥华、洪雨、谭正红均存在过错，朱世民自身亦存在一定

朱世民向葛祥华借款后向洪雨出具授权委托，目的在于保障葛祥华在债权不能及时得到清偿时能以房屋价值实现债权，实为变相的担保行为。葛祥华的债权到期后，洪雨在债权债务未经清算、抵押物未经评估的情况下，将房屋转让给葛祥华，两人之间亦非真实的买卖关系，具有以房屋抵偿朱世民所欠的债务的明知和故意，侵害了朱世民合法利益，所签订的房屋买卖合同无效。葛祥华提出与洪雨签订房屋买卖合同系行使抵押权的辩解，原审法院认为，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押物折价、拍卖或变价优先受偿。本案中洪雨、葛祥华均以朱世民未履行到期债务为由，径自以买卖形式实现债权，结果抵押物所有

江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第2728号上诉人（原审被告）葛祥华，男，1978年11月29日生。上诉人（原审被告）洪雨，男，1979年10月23日生。上诉人（原审被告）石元兰，女，1977年3月6日生。以上三上诉人共同委托代理人熊发兵、董三军，江苏禾汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）朱世民，男，1963年1月26日生。委托代理人李伟龙，江苏高的律师事务所律师。……