物业服务合同纠纷 （2014）二中民四终字第765号

本案系物业服务合同纠纷案件，双方的争议焦点在于双方签订《物业服务合同》的效力及履行问题。原告主张双方签订的《物业服务合同》有效，要求按照合同约定履行，被告对此予以否认，认为双方签订的《物业服务合同》违反程序规定，应属无效，不同意履行合同。对于双方争议焦点，原审法院认为，首先，就双方争议的《物业服务合同》效力问题，原告应针对其主张，提供证据予以证明。依据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：…（四）选聘和解聘物业服务企业…”及第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”之规定，选聘物业企业应通过业主大会，以集体讨论或者书面征求意见的形式由全体业主共同决定。本案中，原告提供的对金三角业主的征求意见书系复印件，且被告对于该征求意见书的真实性不予认可，原审法院无法确认该意见书的真实性，进而无法确认金三角公寓业主对于选聘原告物业的真实意思表示。由于原告无法证实原告与被告签订《物业服务合同》时已满足上述法定条件，应承担举证不能的法律后果，故原审法院对于原告主张

本案系物业服务合同纠纷案件，双方的争议焦点在于双方签订《物业服务合同》的效力及履行问题。原告主张双方签订的《物业服务合同》有效，要求按照合同约定履行，被告对此予以否认，认为双方签订的《物业服务合同》违反程序规定，应属无效，不同意履行合同。对于双方争议焦点，原审法院认为，首先，就双方争议的《物业服务合同》效力问题，原告应针对其主张，提供证据予以证明。依据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：…（四）选聘和解聘物业服务企业…”及第十二条第一款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的

天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民四终字第765号上诉人（原审原告）天津福众物业管理有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽永久街265号。法定代表人呼宝田，总经理。委托代理人张卫民，该公司办公室员工。被上诉人（原审被告）天津市滨海新区塘沽世纪金三角业主大会，住所地天津市滨海新区塘沽世纪金三角公寓2楼物业办公室旁。代表人乔延华，主任。委托代理人刘荣田，该业主委员会副主任。上诉人天……