居间合同纠纷 （2016）琼02民终222号

从张小兵与王素兰双方口头约定的内容分析，王素兰介绍房源并使张小兵购房成功，张小兵向王素兰支付介绍费，双方形成了居间合同关系。虽然张小兵与王素兰达成的口头居间合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性效力性的规定，应认定合法有效。但王素兰在履行合同中，没有尽到提示张小兵所购房屋属于“小产权房”告知义务，存在一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款、第四百二十七条的规定，居间人要求委托人支付报酬的条件是居间人促成合同成立。而《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”由此可见，合同成立应当是指依法成立，并且合法有效。就本案而言，虽然王素兰的居间行为没有违法，但她促使张小兵与开发商签订的买卖“小产权房”合同因违反法律强制性规定而无效根本不能成立，也就是说，王素兰实际未促成合同成立，依法不应取得张小兵支付的报酬，已经取得的应当返还。因此，张小兵诉求王素兰返还收取的居间报酬5万元合理合法，予以支持。张小兵在2011年7月向王素兰提出返还居间报酬遭王素兰拒绝后，于2011年至2015年期间每年均向相关部门投诉、信访，主张了自己

从张小兵与王素兰双方口头约定的内容分析，王素兰介绍房源并使张小兵购房成功，张小兵向王素兰支付介绍费，双方形成了居间合同关系。虽然张小兵与王素兰达成的口头居间合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性效力性的规定，应认定合法有效。但王素兰在履行合同中，没有尽到提示张小兵所购房屋属于“小产权房”告知义务，存在一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款、第四百二十七条的规定，居间人要求委托人支付报酬的条件是居间人促成合同成立。而《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”由此可见，合同成立应当是指依法成立，并且合法有效。就本案而言

海南省三亚市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼02民终222号上诉人（原审被告）王素兰。被上诉人（原审原告）张小兵。委托代理人吴凤兰。上诉人王素兰因与被上诉人张小兵居间合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2015）城民一初字第6276号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王素兰，被上诉人张小兵的委托代理人吴凤兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院……