房屋买卖合同纠纷 （2016）湘08民终419号

一、关于原告张和清是否本案适格主体及其在房屋转让过程中的行为性质的问题。依据本案采信的证据及庭审当事人陈述质证材料，可以认定本案涉诉房屋系张和清修建，同时可认定被告张仁健在张和清房屋建设过程中投入了资金，两人就涉诉房屋系共有关系。张仁健因欠债在征得张和清同意后将共有房屋出让，张和清也在协议上签了字，应视为张仁健系代理张和清共同（以张仁健名义对外）出让房屋的行为。因此，张和清的原告主体适格。二、本案中几份《房屋土地买卖协议书》的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》规定，农村的土地属于农民集体所有。农村房屋转让与城市房屋转让具有不同的特性和要求，农村房屋转让涉及到农村集体土地使用权的专属性，只能在同一经济组织内部成员之间转让，且受农村经济组织内部成员是否有多处宅基地的限制，还要经过相关审批程序方能有效。本案多个房屋受让方均不是张和清宅基地所属的同一经济组织内部成员，而且均未经过土地所有者集体经济组织同意，也未办理相关审批手续，本案的多次房屋及土地转让行为系无效。三、张和清请求退回房屋是否得到支持的问题。对于无效合同的处理一般应各自返还所得的利益，但本案农村房屋买卖有其特殊性，一方面，张和

一、关于原告张和清是否本案适格主体及其在房屋转让过程中的行为性质的问题。依据本案采信的证据及庭审当事人陈述质证材料，可以认定本案涉诉房屋系张和清修建，同时可认定被告张仁健在张和清房屋建设过程中投入了资金，两人就涉诉房屋系共有关系。张仁健因欠债在征得张和清同意后将共有房屋出让，张和清也在协议上签了字，应视为张仁健系代理张和清共同（以张仁健名义对外）出让房屋的行为。因此，张和清的原告主体适格。二、本案中几份《房屋土地买卖协议书》的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》规定，农村的土地属于农民集体所有。农村房屋转让与城市房屋转让具有不同的特性和要求，农村房屋转让涉及到农村集体土地使用权的专属性，只能

湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘08民终419号上诉人（原审原告）：张和清，男，1929年12月21日出生，汉族，农民。委托诉讼代理人：杨阳，湖南风云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张仁健，男，1971年7月12日出生，土家族。被上诉人（原审被告）：刘爱军，女，1973年5月8日出生，土家族。被上诉人（原审被告）：杨某某，男，2000年3月4日出生，土家族。法定代理……