商品房预售合同纠纷 （2019）粤19民终6208号

因为《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于减少违约金的规定表述为“一般可以”调整，并非应当调整，所以超卓公司请求调整房屋交付前的违约金缺乏依据。一审法院判决缺乏说理，适用法律明显不当。首先，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，关于特别解释优于普通解释的原则，在审理一手房买卖合同时，首先应当适用最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的解释，而并非合同法的解释。最高院为平衡开发商与业主之间的权利与义务，已明确统一审判标准，即应当以违约金超过的损失30%为标准适当减少。其次，程海波主要的损失为租金损失。依据万分之二/天的违约金比例，折算平均租金为每平方米70元，而周边的平均租金每平方米29元，也就是说违约金的金额已高于程海波租金损失一倍有余，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，以及违约金本质为补偿性质的理论通说。本案违约金已远远高于程海波的实际损失，应当予以调整。2.一审法院，认为超卓公司作为开发

因为《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于减少违约金的规定表述为“一般可以”调整，并非应当调整，所以超卓公司请求调整房屋交付前的违约金缺乏依据。一审法院判决缺乏说理，适用法律明显不当。首先，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，关于特别解释优于普通解释的原则，在审理一手房买卖合同时，首先应当适用最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的解释，而并非合同法的解释。最高院为平衡开发商与业主之间的权利与义务，已明确统一审判标准，即应当以违约金超过的损失3

广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终6208号上诉人（原审被告）：东莞市超卓房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇新园一路**（创意产业园区）**。法定代表人：梁柳浪，董事长。委托诉讼代理人：廖文超，广东深展律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾贇恒，广东深展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程海波，男，1986年8月21日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代……