商品房预售合同纠纷 （2021）京02民终11730号

张瑞娟与聚源公司签订的《商品房内部认购合同》中详细约定了双方在房屋买卖过程中享有的相关权利和应当承担的相应义务，虽然合同名称为《商品房内部认购合同》，但实际应属商品房预售合同性质，故法院确认双方存在商品房预售合同法律关系。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。根据本案查明的情况，聚源公司所建涉案楼栋未进行规划许可，亦未取得相应的预售许可，根据上述规定，张瑞娟与聚源公司签订的《商品房内部认购合同》违反了法律的效力性强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现张瑞

张瑞娟与聚源公司签订的《商品房内部认购合同》中详细约定了双方在房屋买卖过程中享有的相关权利和应当承担的相应义务，虽然合同名称为《商品房内部认购合同》，但实际应属商品房预售合同性质，故法院确认双方存在商品房预售合同法律关系。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11730号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京聚源置业有限公司，住所地北京市房山区窦店镇瓦窑头村。法定代表人：高国庆，总经理。委托诉讼代理人：李国路，北京市房山区城关街道第二法律服务所。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张瑞娟，女，1984年2月28日出生。上诉人北京聚源置业有限公司（简称聚源置业公司）因与被上诉人张瑞娟商品房预售合同纠纷……