商品房销售合同纠纷 （2015）穗中法民五终字第5828号

在谭志杰、黎曼仪与一德中兴公司就涉案商铺签订《商品房买卖合同》之前，农行天河支行已向房管部门出具《关于同意出售“一德市场大厦”商场的证明》表明该行同意一德中兴公司出售涉案房产，农行流花支行亦曾确认，在发放抵押贷款等有关贷款的事项上承认农行天河支行的有关行为，因此谭志杰、黎曼仪是在经抵押权人同意的情况下才与一德中兴公司签订买卖合同，故对农行流花支行以一德中兴公司未经其同意出售涉案商铺的抗辩意见不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”《中华人民共和国担保法》第四十九条第三款规定：“抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”。故自上述证明出具之日起，可视为抵押权已转变为提前受偿所担保的债权，只能对房产出售后的回笼款行使监控和回收权利，而对出售的抵押物丧失了抵押权，无权对涉案商铺再行使优先受偿权。因此

在谭志杰、黎曼仪与一德中兴公司就涉案商铺签订《商品房买卖合同》之前，农行天河支行已向房管部门出具《关于同意出售“一德市场大厦”商场的证明》表明该行同意一德中兴公司出售涉案房产，农行流花支行亦曾确认，在发放抵押贷款等有关贷款的事项上承认农行天河支行的有关行为，因此谭志杰、黎曼仪是在经抵押权人同意的情况下才与一德中兴公司签订买卖合同，故对农行流花支行以一德中兴公司未经其同意出售涉案商铺的抗辩意见不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5828号上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司广州流花支行，住所地：广州市越秀区。负责人：王霭，行长。委托代理人：陈穗华，系广东省分行营业部职员，联系地址。委托代理人：易青，系广东省分行营业部职员，联系地址。被上诉人（原审原告）：谭志杰，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：黎曼仪，住广州市越秀区。上述两被上诉人共同委……