房屋买卖合同纠纷 （2017）赣04民终286号

原、被告于2014年9月28日签订的商品房买卖合同经审查属有效合同，具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行自己应尽义务。在原、被告签订商品房买卖合同之前，被告即与他人就本案诉争商铺签订了租赁合同，现有证据不能确认原告在签订购房合同之时就知道其所购买的商铺已经出租之事实。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故对原告要求被告现在（在租赁期限内）交付本案诉争商铺的请求，该院不予支持。现原告主张被告应自2014年11月1日起向两原告交付该商品房按合同的约定自按日计算向其支付全部房价款万分之三的违约金，结合本案诉争商铺已在出售即已出租之事实，根据《若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在本案中，被告存有一定的过错，该商铺即已出租，合同还约定2014年10月31日交房。现原告主张

原、被告于2014年9月28日签订的商品房买卖合同经审查属有效合同，具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行自己应尽义务。在原、被告签订商品房买卖合同之前，被告即与他人就本案诉争商铺签订了租赁合同，现有证据不能确认原告在签订购房合同之时就知道其所购买的商铺已经出租之事实。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故对原告要求被告现在（在租赁期限内）交付本案诉争商铺的请求，该院不予支持。现原告主张被告应自2014年11月1日起向两原告交付该商品房按合同的约定自按日计算向其支付全部房价款万分之三的违约金，结合本案诉争商铺已在出售即已出租之事实，根据《若干问题的解释（二）》第二十九条

江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣04民终286号上诉人（原审被告）：九江天顺投资发展有限公司，住所地：修水县义宁镇广场现代城19栋2单位501室。法定代表人：余章全，该公司总经理。委托代理人：占庆，该公司法务。委托代理人：汤恒学，该公司法务。被上诉人（原审原告）：匡桂香，女，1978年10月4日生，汉族，务工，住修水县。被上诉人（原审原告）：彭祥冬，男，1978年2月7日生……