确认合同无效纠纷 （2014）合民一终字第00181号

张风英前夫乔俊与徐建生双方达成协议，拟将徐建生所有的位于庐江县庐城镇交通路7号的门面房重新开发后出售其中一间（两层）给乔俊，该协议的性质应属商品房预售合同，徐建生不具备房地产开发资质，在房屋尚未重建，未取得预售许可的情况下，与他人口头达成商品房预售合同，该协议应为无效。此后，虽张风英与徐建生后期就案涉房屋达成买卖协议，但在一房数卖的情形下，法律并未以买卖合同成立的先后时间作为合同效力的判定标准，而权利保护的顺位则是办理产权过户者优于先占者，故张风英亦不能仅依据其先行达成买卖合同并先占房屋为由主张喻成宝、杨丽成立在后但已办理了产权过户手续的买卖合同无效。因案涉房屋系经营性用房，对于案涉房屋一直处于实际经营状态各方也均无异议，且徐建生与喻宝胜、杨丽签订的房屋转让协议中关于喻宝胜可自2014年8月26日之后收取房租的约定，恰可反证喻宝胜主张徐建生出售房屋时告知房屋系对外租赁状态的事实，另因案涉房屋在张风英明知的情况下由徐建生向第三人设定了抵押，而徐建生与喻宝胜、杨丽间的房屋交易行为正发生在案涉房屋上设定的抵押权到期，徐建生不能偿还欠款，第三人预行使抵押权之时，在交易过程中喻宝胜、杨丽支付了相

张风英前夫乔俊与徐建生双方达成协议，拟将徐建生所有的位于庐江县庐城镇交通路7号的门面房重新开发后出售其中一间（两层）给乔俊，该协议的性质应属商品房预售合同，徐建生不具备房地产开发资质，在房屋尚未重建，未取得预售许可的情况下，与他人口头达成商品房预售合同，该协议应为无效。此后，虽张风英与徐建生后期就案涉房屋达成买卖协议，但在一房数卖的情形下，法律并未以买卖合同成立的先后时间作为合同效力的判定标准，而权利保护的顺位则是办理产权过户者优于先占者，故张风英亦不能仅依据其先行达成买卖合同并先占房屋为由主张喻成宝、杨丽成立在后但已办理了产权过户手续的买卖合同无效。因案涉房屋系经营性用房，对于案涉房屋一直处

安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）合民一终字第00181号上诉人（原审被告）：喻宝胜，男，1978年6月12日出生，汉族，个体工商户。委托代理人：刘爱民，安徽潜川律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨丽（喻宝胜妻子），女，1986年2月28日出生，汉族，无业。委托代理人：刘爱民，安徽潜川律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张风英（又名张凤英），女，1968年6月8日出生，汉族……