确认合同无效纠纷 （2019）沪02民终9235号

选聘、解聘物业服务企业等涉及小区业主共同利益的重大事项，依法应由业主共同决定。本案中，银都业主大会在与上谊公司签订了管理协议(其中约定物业费为1.2元/月/平方米)的情况下，未征询上谊公司意见，又与裕佳公司签订物业管理服务合同，擅自约定了明显高于周边同类地区、同类物业的4.8元/月/平方米的物业费收费标准，从而加重了作为业主的上谊公司的责任。加之，根据本院查明的事实，裕佳公司在银都佳园小区从事物业管理服务过程中，由于上谊公司所属物业所处位置基本未使用小区共用道路或设施，本案中，裕佳公司也未提供其为上谊公司提供任何服务项目的证据。综合上述因素，说明银都业主大会及裕佳公司在合同中就上谊公司所属物业的收费标准的约定在形式上违反法定程序、内容上加重了上谊公司的责任，且并非出自善意，故该部分条款应属无效。上谊公司该部分诉请依法有据，法院予以支持。鉴于银都业主大会陈述物业管理合同中关于住宅类房屋的收费标准系征得小业主同意，双方亦按约定之收费标准实际履行，而上谊公司所属物业并非住宅性质，故合同中不涉及上谊公司物业收费标准的内容不应确定为无效。上谊公司主张合同全部无效之诉请缺乏事实和法律上的依据，法院

选聘、解聘物业服务企业等涉及小区业主共同利益的重大事项，依法应由业主共同决定。本案中，银都业主大会在与上谊公司签订了管理协议(其中约定物业费为1.2元/月/平方米)的情况下，未征询上谊公司意见，又与裕佳公司签订物业管理服务合同，擅自约定了明显高于周边同类地区、同类物业的4.8元/月/平方米的物业费收费标准，从而加重了作为业主的上谊公司的责任。加之，根据本院查明的事实，裕佳公司在银都佳园小区从事物业管理服务过程中，由于上谊公司所属物业所处位置基本未使用小区共用道路或设施，本案中，裕佳公司也未提供其为上谊公司提供任何服务项目的证据。综合上述因素，说明银都业主大会及裕佳公司在合同中就上谊公司所属物业

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9235号上诉人(原审被告)：上海裕佳物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：曹传峰，董事长。委托诉讼代理人：黄东平。被上诉人(原审原告)：上海上谊置业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：王海，总经理。委托诉讼代理人：张金艳，上海九泽律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海市普陀区银都佳园业主大会，住所地上海市。负责人：韩宝年……