确认合同无效纠纷 （2014）南民一终字第56号

宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，尹镇与罗玉珠签订的《售房协议》中的买卖标的物为宅基地上的房屋，故对该房屋的处分必然包括对宅基地使用权的处分。罗玉珠并非贵德县河阴镇城西村村民，且讼争院落的《集体土地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至罗玉珠名下。因此，《售房协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》第63条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的出外的规定，根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，应认定为无效。尹镇要求法院判令《售房协议》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于争议焦点二，原审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，《售房协议》系尹镇与罗玉珠真实意思表示，该协议已经成立，虽然因违反相关法律的禁止性规定而无效，但是双方的交易行为仍应遵循民事活动的基本原则。鉴于讼争房屋一直由买受人罗玉珠居住在内，并进行了装修，加之讼争房屋已

宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，尹镇与罗玉珠签订的《售房协议》中的买卖标的物为宅基地上的房屋，故对该房屋的处分必然包括对宅基地使用权的处分。罗玉珠并非贵德县河阴镇城西村村民，且讼争院落的《集体土地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至罗玉珠名下。因此，《售房协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》第63条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的出外的规定，根据《中华人民共和国合同法

海南藏族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2014）南民一终字第56号上诉人（原审原告）尹镇，男，汉族，1951年10月2日出生。委托代理人尹海军，男，汉族，1975年9月27日出生，系上诉人之子。被上诉人（原审被告）罗玉珠，男，汉族，1971年5月8日出生。委托代理人程启春，虎台法律服务所律师。上诉人尹镇与被上诉人罗玉珠确认合同无效纠纷一案，不服贵德县人民法院（2014）贵民初字第147号民……