商品房预售合同纠纷 （2021）粤18民终3792号

本案系商品房预售合同纠纷。双方在二审中的争议焦点为：一、一审调整违约金是否适当；二、是否采纳上诉人提出的诉讼时效抗辩意见。第一点。逾期办证所造成的损失不只体现于房屋差价，被上诉人未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到严重限制。根据日常生活经验可知，除了一审判决所述的税收优惠以外，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学、产权变更等事宜具有密切联系。双方在合同中对逾期办证违约金的数额作出了约定，但合同约定的金额为固定金额，仅为已付房款的0.1%，该违约金约定过低，难以弥补业主的损失，也达不到督促上诉人履行义务的目的。结合清远地区实际，逾期办证违约金约定过低的，调整为按已付房款为基数，以年利率2%的标准从逾期之日起计算至提交办证资料之日止较为合理。故一审判决按照每年2%的标准调整涉案逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。第二点。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条第一款的规定，“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”。上诉

本案系商品房预售合同纠纷。双方在二审中的争议焦点为：一、一审调整违约金是否适当；二、是否采纳上诉人提出的诉讼时效抗辩意见。第一点。逾期办证所造成的损失不只体现于房屋差价，被上诉人未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到严重限制。根据日常生活经验可知，除了一审判决所述的税收优惠以外，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学、产权变更等事宜具有密切联系。双方在合同中对逾期办证违约金的数额作出了约定，但合同约定的金额为固定金额，仅为已付房款的0.1%，该违约金约定过低，难以弥补业主的损失，也达不到督促上诉人履行义务的目的。结合清远地区实际，逾期办证违约金约定过低的，调整为

广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终3792号上诉人（原审被告）：连州市润华房地产有限公司。法定代表人：刘炜桓，总经理。委托诉讼代理人：成辉华，广东北湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯艳艳，广东国智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范焕勤，女，汉族，住连州市。被上诉人（原审原告）：雷顺辉，男，汉族，住连州市。上列被上诉人的共同委托诉讼代理人：余韬，广东朝纲律师事务……