房屋买卖合同纠纷 （2019）内22民终696号

王殿民通过参加烟草公司团购房的形式向福泰公司购买涉案房屋，王殿民将购房款交付给烟草公司后，烟草公司已将所收房款如数交付给福泰公司。福泰公司后又直接收取了王殿民的取暖费及4000余元其他费用，涉案房屋所属的物业公司也收取了王殿民的物业费、装修保证金、电梯保证金等相关费用。福泰公司虽未与王殿民签订房屋买卖合同，但福泰公司收取烟草公司代收房款的事实，能够证明王殿民与福泰公司已经形成了事实上的房屋买卖关系。依据房屋买卖的交易习惯，房屋在交付使用时由出售方收取当年取暖费并由物业公司收取物业费、装修保证金等相关费用，现王殿民已向福泰公司及物业公司交付上述费用，王殿民与福泰公司之间的房屋买卖合同已生效并实际履行。现因涉案房屋已被福泰公司出售予案外人，房屋产权证书已登记在案外人名下，福泰公司已无法向王殿民履行交付房屋的义务，双方的房屋买卖合同应予解除，福泰公司应对王殿民承担返还房款、给付利息、赔偿损失的违约责任。烟草公司仅为团购房的组织者，并非房屋的实际出售人，其在收取王殿民房款后已经履行了转交义务，其并不负有向王殿民交付房屋的义务，因此王殿民诉请要求其承担返还房款义务等责任的诉讼请求不能成立。王殿民

王殿民通过参加烟草公司团购房的形式向福泰公司购买涉案房屋，王殿民将购房款交付给烟草公司后，烟草公司已将所收房款如数交付给福泰公司。福泰公司后又直接收取了王殿民的取暖费及4000余元其他费用，涉案房屋所属的物业公司也收取了王殿民的物业费、装修保证金、电梯保证金等相关费用。福泰公司虽未与王殿民签订房屋买卖合同，但福泰公司收取烟草公司代收房款的事实，能够证明王殿民与福泰公司已经形成了事实上的房屋买卖关系。依据房屋买卖的交易习惯，房屋在交付使用时由出售方收取当年取暖费并由物业公司收取物业费、装修保证金等相关费用，现王殿民已向福泰公司及物业公司交付上述费用，王殿民与福泰公司之间的房屋买卖合同已生效并实际

内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2019）内22民终696号上诉人(原审被告)：巴彦淖尔市福泰房地产开发有限公司。法定代表人：冯富荣，经理。委托诉讼代理人：徐振华，内蒙古矩成律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王殿民，男，1984年9月5日出生，满族，无职业，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。委托诉讼代理人：李彪，乌兰浩特市148指挥中心法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告)：内蒙古……