商品房预售合同纠纷 （2015）穗中法民五终字第3491号

刘涛、富某公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。富某公司未能按照合同约定的期限，将具备交楼条件的房屋交付给刘涛使用，已构成违约。虽然富某公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但该涉案楼盘在2014年6月15日前尚未通过人防验收、环保验收，也未取得《建设工程规划验收合格证》，不符合国家工程竣工验收规定，故富某公司主张涉案房屋于2014年6月15日已经符合交楼条件，依据不足，不予采纳。富某公司在取得相关验收文件后，于2015年1月29日向刘涛发出收楼通知书，但由于刘涛的原因未于2015年1月30日妥投邮件，故迟延交楼违约金应计算至2015年1月30日止。合同虽然约定了“违约金金额不超过房款总额的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与富某公司违约时限相联系，不足以弥补刘涛损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少。”刘涛诉讼主张补充协议中封顶条款确定富某

刘涛、富某公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。富某公司未能按照合同约定的期限，将具备交楼条件的房屋交付给刘涛使用，已构成违约。虽然富某公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但该涉案楼盘在2014年6月15日前尚未通过人防验收、环保验收，也未取得《建设工程规划验收合格证》，不符合国家工程竣工验收规定，故富某公司主张涉案房屋于2014年6月15日已经符合交楼条件，依据不足，不予采纳。富某公司在取得相关验收文件后，于2015年1月29日向刘涛发出收楼通知书，但由于刘涛的原因未于2015年1月30日妥投邮件，故迟延

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3491号上诉人（原审原告）：刘涛，住广州市天河区。委托代理人：熊飞、李成富，广东明盛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东富港投资集团有限公司，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：陈光明。委托代理人：吕雪梅、何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。上诉人刘涛与上诉人广东富港投资集团有限公司（以下简称富港公司）因商品房预售合……