合同纠纷 （2019）浙01民终2639号

唐森风、匡源公司之间的口头协议虽名为“承包管理协议”，但双方之间除关于房屋使用的约定外，并无经营管理的相关约定，故唐森风、匡源公司之间的协议实为“转租协议”，且双方对此均为明知。但因该转租行为未经出租人同意，故原审法院确认唐森风、匡源公司之间的口头协议应属无效，对唐森风要求解除该协议的诉请，原审法院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。经原审法院释明，唐森风表示若案涉转租合同无效，其要求匡源公司参照年租金378000元的标准支付自2018年5月1日起至判决之日止的占有使用费（暂算至2018年8月31日为26000元）。但双方对约定的租金标准存在争议，对此原审法院分析如下：其一，唐森风主张首年租金为360000元，之后每年上浮5%，但因双方并无书面合同，唐森风亦未提供证据证明双方曾对租金上涨作出约定，故原审法院对唐森风关于租金上浮的主张不予支持。其二，匡源公司辩称年租金原为360000元，后因实际与唐森风共同使用，故双方口头约定将年租金变更为180000元。对此原审法院认为，匡源公司未提供证据证明双方曾对租金约定作出变更。

唐森风、匡源公司之间的口头协议虽名为“承包管理协议”，但双方之间除关于房屋使用的约定外，并无经营管理的相关约定，故唐森风、匡源公司之间的协议实为“转租协议”，且双方对此均为明知。但因该转租行为未经出租人同意，故原审法院确认唐森风、匡源公司之间的口头协议应属无效，对唐森风要求解除该协议的诉请，原审法院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。经原审法院释明，唐森风表示若案涉转租合同无效，其要求匡源公司参照年租金378000元的标准支付自2018年5月1日起至判决之日止的占有使用费（暂算至2018年8月31日为26000元）。但双方对约

浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终2639号 上诉人（原审被告）：杭州匡源健康管理有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区青平里****。 法定代表人：陈贺雯，总经理。 委托代理人：楼晓平，浙江红太阳（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐森风，女，1982年11月17日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：张敏，北京东卫（杭州）律师事务所律师。 上……