商品房委托代理销售合同纠纷 （2016）京03民终7410号

根据双方当事人的诉辩主张及查明的事实，本案二审争议焦点有二：一是付永军签订《离场说明》是否应认定为职务行为或表见代理行为，从而判断诚昊华建公司终止合同的行为是否属于单方违约；二是双方合同约定的违约金100万元是否数额过高，法院是否应当予以调整。对于争议焦点一，付永军签订《离场说明》是否应认定为职务行为或表见代理行为，从而判断诚昊华建公司终止合同的行为是否属于单方违约。首先，诚昊华建公司主张付永军是居安公司的工作人员，是本案涉诉房地产项目的销售负责人，但诚昊华建公司对此未能提供充分有效的证据予以证实，其二审中申请出庭作证的证人虽称付永军是负责销售本案涉诉房地产项目的经理，但均未表示付永军系居安公司工作人员，代表居安公司进行销售。相反，居安公司提供证据证明，付永军并非其公司的工作人员，其社会保险关系隶属于另一家单位。故本院难以认定付永军系居安公司的工作人员，其与诚昊华建公司签订《离场说明》系代表居安公司的职务行为。其次，诚昊华建公司主张付永军签订《离场说明》的行为构成表见代理，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人

根据双方当事人的诉辩主张及查明的事实，本案二审争议焦点有二：一是付永军签订《离场说明》是否应认定为职务行为或表见代理行为，从而判断诚昊华建公司终止合同的行为是否属于单方违约；二是双方合同约定的违约金100万元是否数额过高，法院是否应当予以调整。对于争议焦点一，付永军签订《离场说明》是否应认定为职务行为或表见代理行为，从而判断诚昊华建公司终止合同的行为是否属于单方违约。首先，诚昊华建公司主张付永军是居安公司的工作人员，是本案涉诉房地产项目的销售负责人，但诚昊华建公司对此未能提供充分有效的证据予以证实，其二审中申请出庭作证的证人虽称付永军是负责销售本案涉诉房地产项目的经理，但均未表示付永军系居安公

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终7410号上诉人（原审被告）北京诚昊华建房地产开发有限公司，住所地北京市密云县西大桥路69号密云县投资促进局办公楼316室-28。法定代表人张如学，经理。委托代理人侯文生，北京仁道律师事务所律师。委托代理人苟波，北京市东元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京居安房地产信息咨询有限责任公司，住所地北京市密云县云西经济区开发总公司办公楼……