房屋租赁合同纠纷 （2017）沪01民终12463号

奥元德公司将系争房屋转租给刘同沿，转租期限超过奥元德公司剩余租赁期限，超过部分的约定应当认定无效。讼争系争房屋租赁合同对租赁期限的约定中，已明确合同所约定的两年租期内，存在因奥元德公司与房屋产权人总租赁期到期不再续租而无法履行至租期届满的风险，届时“合同自动终止，双方互不承担责任”。刘同沿甘冒此风险与奥元德公司签署了合同，故对于该无效约定，奥元德公司、刘同沿均具过错。刘同沿占用系争房屋至2017年4月14日，但未支付自2016年8月8日起的房屋使用费，现奥元德公司要求按合同约定的租金标准支付房屋使用费，并无不妥，可予支持。鉴于该部分租期约定无效，故无法适用合同约定的逾期付款违约责任，奥元德公司要求刘同沿按日万分之六标准支付逾期付款违约金，缺乏事实依据，一审法院难以支持。奥元德公司、刘同沿一致确认刘同沿支付租赁押金2万元，可直接抵扣刘同沿应付的房屋使用费。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，于2017年8月15日作出判决：一、刘同沿支付奥元德公司自2016年8月8日起至2017年4

奥元德公司将系争房屋转租给刘同沿，转租期限超过奥元德公司剩余租赁期限，超过部分的约定应当认定无效。讼争系争房屋租赁合同对租赁期限的约定中，已明确合同所约定的两年租期内，存在因奥元德公司与房屋产权人总租赁期到期不再续租而无法履行至租期届满的风险，届时“合同自动终止，双方互不承担责任”。刘同沿甘冒此风险与奥元德公司签署了合同，故对于该无效约定，奥元德公司、刘同沿均具过错。刘同沿占用系争房屋至2017年4月14日，但未支付自2016年8月8日起的房屋使用费，现奥元德公司要求按合同约定的租金标准支付房屋使用费，并无不妥，可予支持。鉴于该部分租期约定无效，故无法适用合同约定的逾期付款违约责任，奥元德公司

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终12463号上诉人（原审被告）：刘同沿，男，1964年12月2日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。被上诉人（原审原告）：上海奥元德商业投资有限公司，住所地上海市崇明县长兴乡新港村888号。法定代表人：陈亚贵，总经理。上诉人刘同沿因与被上诉人上海奥元德商业投资有限公司（以下简称奥元德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（……