房屋租赁合同纠纷 （2014）泉民终字第944号

华祥公司是具有暂定三级资质等级的物业服务企业，其虽然存在超越资质承接物业管理业务的行为，但并未违反法律行政法规的强制性规定，属一般违反管理性规范，管理性规范旨在管理和处罚违反规定的行为，当事人承担的是违反行政管理等行政法上的责任，并不影响其与另一半民事主体之间的民事法律行为的效力，法律和行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效。因此，不能因为华祥公司一般超越资质而认定与兰伙金签订的租赁协议中的物业管理费的收取行为为无效行为。华祥公司管理的商铺属商业物业，不是一般住宅，其物业管理收费无须执行政府指导价，而应实行市场调节价。同时，从商铺业主与华祥公司签订的《商铺委托经营管理合同》，可证实华祥公司不存在重复收取物业管理费的事实。故兰伙金关于华祥公司不具备相应物业管理资质，无权收取物业管理费，物业管理费明显过高，且未经审批属私自违法收费，及华祥公司存在重复收取物业管理费的情况，应认定两份租赁协议第四条“物业管理费的收取”无效的主张，缺乏事实和法律依据，不予采纳。至于美凯龙洛江公司依协议收取的市场管理服务费，并不属执行政府定价或指导价的项目，也无需要求具备相应资质，只需双方协调一致即可认定合

华祥公司是具有暂定三级资质等级的物业服务企业，其虽然存在超越资质承接物业管理业务的行为，但并未违反法律行政法规的强制性规定，属一般违反管理性规范，管理性规范旨在管理和处罚违反规定的行为，当事人承担的是违反行政管理等行政法上的责任，并不影响其与另一半民事主体之间的民事法律行为的效力，法律和行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效。因此，不能因为华祥公司一般超越资质而认定与兰伙金签订的租赁协议中的物业管理费的收取行为为无效行为。华祥公司管理的商铺属商业物业，不是一般住宅，其物业管理收费无须执行政府指导价，而应实行市场调节价。同时，从商铺业主与华祥公司签订的《商铺委托经营管理合同》，可证实华祥公

福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）泉民终字第944号上诉人（原审原告、反诉被告）兰伙金，男，1975年6月16日出生，畲族，住福建省宁化县。委托代理人郭坚、曾广文，福建合立律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司，住所地福建省泉州市洛江区。组织机构代码：69438546-9。负责人车建芳，该公司董事长。被上诉人（原审被告、反诉原……