房屋租赁合同纠纷 （2016）粤06民终3199号

根据一、二审法院查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系原审判决何瑶瑶支付案涉房屋使用费的标准是否过高的问题。本案中，双方未就案涉房屋签订书面租赁合同，而何瑶瑶占有使用案涉房屋，作为出租人的实验中学接受何瑶瑶支付的案涉房屋使用费，可见，何瑶瑶与实验中学之间就案涉房屋成立事实上的不定期租赁合同关系。关于合同效力问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，当事人就未取得建设工程规划许可证的建筑物所形成的租赁合同关系无效。本案中，作为出租人的实验中学在一、二审诉讼期间均未向法院提交相关证据证明案涉租赁物已取得建设工程规划许可证之事实，故其与何瑶瑶之间的租赁行为因违反了上述法律的强制性规定应属无效，不受法律保护。原审判决对此认定正确，本院予以维持。但基于何瑶瑶占有、使用案涉房屋之客观事实，何瑶瑶应当向实验中学支付其占有使用案

根据一、二审法院查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系原审判决何瑶瑶支付案涉房屋使用费的标准是否过高的问题。本案中，双方未就案涉房屋签订书面租赁合同，而何瑶瑶占有使用案涉房屋，作为出租人的实验中学接受何瑶瑶支付的案涉房屋使用费，可见，何瑶瑶与实验中学之间就案涉房屋成立事实上的不定期租赁合同关系。关于合同效力问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民

广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终3199号上诉人（原审被告）：何瑶瑶，女，住广东省英德市。被上诉人（原审原告）：佛山市实验中学，住所地：广东省佛山市禅城区。法定代表人：姚安，该中学校长。委托诉讼代理人：汤奇斌，广东天爵律师事务所律师。上诉人何瑶瑶因与被上诉人佛山市实验中学（以下简称实验中学）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法南民初……