侵权责任纠纷 （2016）苏01民终2663号

解决本案纠纷的关键问题在于认定涉案商务楼是否可以形成独立于住宅楼的物业管理区域，如果能形成独立的物业管理区域，则商务楼业主成立自管小组并自行选聘骏波物业公司提供物业服务并不违反法律规定；如果不能形成独立的物业管理区域，则需进一步分析商务楼业主自行选聘骏波物业公司为商务楼业主提供物业服务是否合法。原审法院对此分析如下：一、涉案商务楼不能形成独立于住宅楼的物业管理区域。《物业管理条例》第九条第二款规定，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。《江苏省物业管理条例》第七条规定：物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

解决本案纠纷的关键问题在于认定涉案商务楼是否可以形成独立于住宅楼的物业管理区域，如果能形成独立的物业管理区域，则商务楼业主成立自管小组并自行选聘骏波物业公司提供物业服务并不违反法律规定；如果不能形成独立的物业管理区域，则需进一步分析商务楼业主自行选聘骏波物业公司为商务楼业主提供物业服务是否合法。原审法院对此分析如下：一、涉案商务楼不能形成独立于住宅楼的物业管理区域。《物业管理条例》第九条第二款规定，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。《江苏省物业管理条例》第七条规定：物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、

江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终2663号上诉人（原审被告）南京骏波物业管理有限公司，住所地南京市玄武区龙蟠路151号-1-301室。法定代表人胡珊珊，该公司总经理。委托代理人封波，江苏盛律律师事务所律师。委托代理人王守堃，上海锦天城（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）南京市玄武区湖畔居业主委员会，住所地南京市玄武区龙蟠路149号。负责人顾丽扬，该业主委员会……