物业服务合同纠纷 （2015）沪二中民二（民）终字第1153号

《前期物业服务合同》、《怡庭会所前期委托管理协议》及《仁恒怡庭临时公约及会所会则》系缔约双方真实意思表示，其效力及于小区内包括王景瑶在内的每个业主。王景瑶辩称上述合同内容存在物业管理费约定过高、加重王景瑶义务、显失公平的合同条款。但该物业收费标准经过合法程序进行备案，并经签约双方同意，王景瑶在接收房屋时对此明知且认可，故王景瑶该辩称意见法院不予采信，该合同合法有效。王景瑶另辩称仁恒物业公司方承诺物业费从2013年3月开始收取，物业公司与开发商上海仁恒杨浦房地产有限公司系混同单位。但仁恒物业公司与房屋开发企业均是独立公司，开发企业的承诺对仁恒物业公司没有约束力，故王景瑶该辩称意见法院亦不予采信。王景瑶还辩称仁恒物业公司将合同义务外包、为自己谋取利益签订出租场地合同等违反合同约定。前期物业合同等合同中并未有禁止性约定，且王景瑶未能提供证据证明仁恒物业公司将出租等利益据为己有，物业公司外包性服务系其自身根据行业特点将服务专业化的操作，故王景瑶该辩称意见，法院亦不予采信。此外，关于王景瑶辩称小区内地下室发霉、车库开裂、房屋维修、维修人员大量进出小区等等情形，房屋质量问题系业主与开发企业之间的纠

《前期物业服务合同》、《怡庭会所前期委托管理协议》及《仁恒怡庭临时公约及会所会则》系缔约双方真实意思表示，其效力及于小区内包括王景瑶在内的每个业主。王景瑶辩称上述合同内容存在物业管理费约定过高、加重王景瑶义务、显失公平的合同条款。但该物业收费标准经过合法程序进行备案，并经签约双方同意，王景瑶在接收房屋时对此明知且认可，故王景瑶该辩称意见法院不予采信，该合同合法有效。王景瑶另辩称仁恒物业公司方承诺物业费从2013年3月开始收取，物业公司与开发商上海仁恒杨浦房地产有限公司系混同单位。但仁恒物业公司与房屋开发企业均是独立公司，开发企业的承诺对仁恒物业公司没有约束力，故王景瑶该辩称意见法院亦不予采信。

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第1153号上诉人（原审被告）王景瑶。委托代理人陈群，上海市大华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海仁恒物业管理有限公司。法定代表人钟百灵。委托代理人贺晓旻。委托代理人瞿伟廷。上诉人王景瑶因物业服务合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字第1648号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于……