排除妨害纠纷 （2017）苏01民终834号

业主对建筑物专有部分以外的共有部分的权利通过业主大会行使，业委会可以根据业主大会的授权对共有部分进行经营并分配和使用所得收益。本案中，《管理规约》第十八条是对业委会经营管理小区共有部分的授权，金宁广场业委会依据《管理规约》的规定将涉案门厅出租给被告青山绿水旅馆使用，双方签订的协议的合法性有赖于《管理规约》的合法性。根据《物权法》的规定，制定管理规约应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据金宁广场业委会提供的会议记录的记载，召开第一次业主大会时，参加会议的业主代表并非经过全体业主选举产生，因此不能证明《管理规约》的制定经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，《管理规约》不能成为金宁广场业委会出租涉案门厅的合法依据。综上，青山绿水旅馆、金宁广场业委会签订的协议侵害了金宁广场中区业主的合法权益，青山绿水旅馆无权占用涉案门厅，相关设施、设备应予拆除并恢复原状。然而，郑国和主张的占用费涉及全体业主利益，不得单独主张，对该请求一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中

业主对建筑物专有部分以外的共有部分的权利通过业主大会行使，业委会可以根据业主大会的授权对共有部分进行经营并分配和使用所得收益。本案中，《管理规约》第十八条是对业委会经营管理小区共有部分的授权，金宁广场业委会依据《管理规约》的规定将涉案门厅出租给被告青山绿水旅馆使用，双方签订的协议的合法性有赖于《管理规约》的合法性。根据《物权法》的规定，制定管理规约应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据金宁广场业委会提供的会议记录的记载，召开第一次业主大会时，参加会议的业主代表并非经过全体业主选举产生，因此不能证明《管理规约》的制定经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人

江苏省南京市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）苏01民终834号上诉人（原审被告）：南京六合青山绿水旅馆，住所地南京市六合区雄州街道龙津路*****号。经营者：夏圣年。委托诉讼代理人：胡灵，江苏臻德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南京金宁广场小区业主委员会，住所地南京市六合区金宁广场2号楼门厅。代表人：杨孝节，主任。委托诉讼代理人：余小将，男，1966年9月5日生，汉族，住南京市六合区……