商品房预售合同纠纷 （2016）闽07民终718号

鹏远公司与朱美娟、程芳芳、邱全妹于2005年4月13日签订的《内部代建、代销商品房合同》，名为“代建、代销商品房”，但实质上是对鹏远公司出让土地使用权、朱美娟、程芳芳、邱全妹支付价款等内容进行约定的协议，在性质上属于土地使用权转让合同。而鹏远公司、朱美娟、程芳芳、邱全妹于2007年1月19日签订的《协议书》，从内容上来看，双方约定朱美娟、程芳芳、邱全妹购买鹏远公司建设的“太平洋花园”共6幢12套住宅，《内部代建、代销商品房合同》签订后，朱美娟、程芳芳、邱全妹支付的土地转让款转为购买住宅的预付款，同时约定了购买住宅的单价、付款方式、付款时间、建筑要求、交付使用条件和日期、办理产权登记有关事宜、违约责任、争议解决办法等内容，该《协议书》在性质上应当认定为商品房预售合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（二）持有建设工程规划许可证；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售许可证明。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，

鹏远公司与朱美娟、程芳芳、邱全妹于2005年4月13日签订的《内部代建、代销商品房合同》，名为“代建、代销商品房”，但实质上是对鹏远公司出让土地使用权、朱美娟、程芳芳、邱全妹支付价款等内容进行约定的协议，在性质上属于土地使用权转让合同。而鹏远公司、朱美娟、程芳芳、邱全妹于2007年1月19日签订的《协议书》，从内容上来看，双方约定朱美娟、程芳芳、邱全妹购买鹏远公司建设的“太平洋花园”共6幢12套住宅，《内部代建、代销商品房合同》签订后，朱美娟、程芳芳、邱全妹支付的土地转让款转为购买住宅的预付款，同时约定了购买住宅的单价、付款方式、付款时间、建筑要求、交付使用条件和日期、办理产权登记有关事宜、违

福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽07民终718号上诉人（原审被告）朱美娟，女，1959年3月1日出生，汉族，个体工商户，住浦城县。委托代理人李让泉，男，公务员，住浦城县。上诉人（原审被告）程芳芳，女，1968年1月9日出生，汉族，个体工商户，住浦城县。委托代理人李让泉，男，公务员，住浦城县。上诉人（原审被告）邱全妹，女，1952年7月14日出生，汉族，个体工商户，住浦城县。……