商品房预售合同纠纷 （2016）黔27民终200号

根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记才具有排斥后来的物权变动的效力，形成了对现实登记权利人处分权的限制，充分保障了预告登记权利人的合法权益。在房屋买卖交易中，经依法预告登记后，买方享有的请求权便具有了物权效力，即排他效力，即使卖方存在“一物二卖”等违反预告登记载明的处分行为，基于上述法律规定，该处分行为均为无效。本案中，上诉人夏林与被上诉人黔南龙顺房开公司于2008年10月31日签订《商品房买卖合同》后，于当日到罗甸县房地产管理所对该合同进行备案，而合同备案属于行政管理范畴，并不产生登记请求权的物权效力，与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别，故该备案并不是争议房屋的预告登记，不具有优先享有不动产登记请求权的物权效力，即上诉人夏林不能以此为由主张优先享有争议房屋产权。虽然被上诉人移动集团罗甸分公司与被上诉人黔南龙顺房开公司签订《商品房买卖合同》的时间为2010年1月5日，晚于上诉人夏林签订

根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记才具有排斥后来的物权变动的效力，形成了对现实登记权利人处分权的限制，充分保障了预告登记权利人的合法权益。在房屋买卖交易中，经依法预告登记后，买方享有的请求权便具有了物权效力，即排他效力，即使卖方存在“一物二卖”等违反预告登记载明的处分行为，基于上述法律规定，该处分行为均为无效。本案中，上诉人夏林与被上诉人黔南龙顺房开公司于2008年10月31日签订《商品房买卖合同》后

贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔27民终200号上诉人（原审原告）夏林。委托代理人程飚，贵州谦明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）黔南龙顺房地产开发有限公司，住所地黔南州都匀市。法定代表人江成明，该公司经理。被上诉人（原审第三人）中国移动通信集团贵州有限公司罗甸分公司。负责人谭亮，该分公司经理。上诉人夏林与被上诉人黔南龙顺房地产开发有限公司（以下简称黔南龙顺……