房屋买卖合同纠纷 （2016）京03民终712号

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案争议的焦点系杨大矛代杨超签订合同的行为是否构成表见代理，即黄玉娜是否有理由相信杨大矛有代理权。首先，从杨大矛的行为看，杨大矛携带杨超本人的身份证、户口本及原购房合同前往链家公司与黄玉娜签订合同，并签署《代理人关于代理权的承诺书》承诺其已经杨超合法授权出售涉案房屋，客观上已经形成“授权代理表象”；其次，杨大矛与杨超系父子关系，由杨大矛从事代理行为，这种特定的法律关系足以使相对人产生信任；再次，从证人及杨超的陈述看，杨大矛“授权代理表象”的形成与杨超之间存在一定的关联；最后，杨大矛已经实际收取购房定金，黄玉娜作为买房人不存在恶意亦不存在过失，且双方存在履行合同的客观条件。因此，

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案争议的焦点系杨大矛代杨超签订合同的行为是否构成表见代理，即黄玉娜是否有理由相信杨大矛有代理权。首先，从杨大矛的行为看，杨大矛携带杨超本人的身份证、户口本及原购房合同前往链家公司与黄

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终712号上诉人（原审被告）杨超，男，1987年1月15日出生。委托代理人张健超，北京京尧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黄玉娜，女，1985年10月12日出生。委托代理人马玉珍，北京市隆安律师事务所律师。委托代理人郭峥君（黄玉娜之夫），1982年8月27日出生。原审第三人杨大矛，男，1961年1月7日出生，住北京市朝阳区红庙北里58……