商品房销售合同纠纷 （2018）苏13民终5431号

本案的争议焦点为：一、涉案房屋是否符合约定的交付条件，大唐公司应否向葛洪军承担房屋交付后的违约金；二、双方约定的违约金标准是否明显过高，应否予以调整。关于第一个争议焦点，葛洪军与大唐公司之间的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以确认。葛洪军向大唐公司购买涉案房屋，且已经向大唐公司支付了全部购房款，履行主要合同义务，大唐公司作为出卖人，应如约将符合约定条件的房屋交付葛洪军使用。关于商品房交付条件，《商品房买卖合同》首页第2条与主文的第八条约定不同，《商品房买卖合同》为制式合同，首页第2条为对主文第八条的补充约定，要求更为严格，大唐公司应按照以首页第2条补充约定的标准履行交付义务。由于涉案房屋目前尚未取得竣工验收备案表，并不符合交付条件。即便如大唐公司所述其已通知葛洪军交房，葛洪军亦有权拒绝接收房屋，故葛洪军主张大唐公司向其承担自2018年1月1日至2018年8月20日期间违约责任的诉讼请求于法有据，应获支持。关于双方约定的违约金是否过高，应否予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或

本案的争议焦点为：一、涉案房屋是否符合约定的交付条件，大唐公司应否向葛洪军承担房屋交付后的违约金；二、双方约定的违约金标准是否明显过高，应否予以调整。关于第一个争议焦点，葛洪军与大唐公司之间的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以确认。葛洪军向大唐公司购买涉案房屋，且已经向大唐公司支付了全部购房款，履行主要合同义务，大唐公司作为出卖人，应如约将符合约定条件的房屋交付葛洪军使用。关于商品房交付条件，《商品房买卖合同》首页第2条与主文的第八条约定不同，《商品房买卖合同》为制式合同，首页第2条为对主文第八条的补充约定，要求更为严格，大唐公司应按照以首页第2条补充约定的标

江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终5431号上诉人（原审原告）：葛洪军，男，1978年2月24日出生，住江苏省灌南县。委托诉讼代理人：蔡建，江苏梦溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王威，江苏梦溪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沭阳大唐房地产开发有限公司，住所地江苏省沭阳县大唐世家**。法定代表人：卓尧，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡峰，江苏铭云律师事务所律师。……