房屋买卖合同纠纷 （2021）沪01民终110号

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，根据双方签订的买卖合同的约定，黄开炳应在2019年11月30日前将系争房屋交付给马海涛，房屋交付的标志为黄开炳交付钥匙，但黄开炳并未按约履行交付义务。黄开炳辩称马海涛购房时明知该房屋存在租赁关系，且也同意买卖不破租赁，但并未提供证据予以证明，且双方的买卖合同中载明该房屋不存在租赁关系，故对黄开炳的该辩称意见，不予采信。黄开炳在出售系争房屋时，该房屋上存在租赁关系，且黄开炳至今未与租客解除租赁关系导致马海涛未能实际占有使用该房屋，黄开炳的行为已违约，理应承担违约责任。对违约金的计算标准，双方在合同中明确予以约定，现黄开炳主张该约定的违约金过高，但并未提供证据予以证明，马海涛方也未能提供证据证明其实际损失，考虑到违约金除弥补当事人的实际损失外还兼有对违约行为的惩罚作用，综合考虑合同的履行情况、黄开炳的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金按日万分之二点五计算。一审法院审理后，于二○二○年十一月十日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，根据双方签订的买卖合同的约定，黄开炳应在2019年11月30日前将系争房屋交付给马海涛，房屋交付的标志为黄开炳交付钥匙，但黄开炳并未按约履行交付义务。黄开炳辩称马海涛购房时明知该房屋存在租赁关系，且也同意买卖不破租赁，但并未提供证据予以证明，且双方的买卖合同中载明该房屋不存在租赁关系，故对黄开炳的该辩称意见，不予采信。黄开炳在出售系争房屋时，该房屋上存在租赁关系，且黄开炳至今未与租客解除租赁关系导致马海涛未能实际占有使用该房屋，黄开炳的行为已违约，理应承担违约责任。对违约金的计算标准，双方

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终110号上诉人（原审被告）：黄开炳，男，1979年6月9日生，汉族，户籍地浙江省龙港市。委托诉讼代理人：徐登峰，浙江润杭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马海涛，男，1971年4月22日生，汉族，户籍地安徽省巢湖市居巢区。委托诉讼代理人：柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。上诉人黄开炳因与被上诉人马海涛房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市……