房屋买卖合同纠纷 （2019）京03民终9203号
裁判要旨
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十二条对包销合同的法律关系进行了明确规定。其中第二十条规定：出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。第二十二条规定：对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。从上述法律规定可知，在包销法律关系中，包销人对外销售房屋时，仍应当以房屋的开发建设主体作为出卖人进行销售，即房屋买卖合同中的出卖人应为房屋的产权人或房屋的开发建设主体。本案中和谐置家公司系以自己作为出卖人与程琪雅订立房屋买卖合同，并同时作为房屋买卖合同的居间方。据此可以认定，即使慧友公司与和谐置家公司之间的包销协议合法有效，和谐置家公司在实际的房屋销售中以自己为出卖人销售所包销房屋，既不符合包销销售房屋的操作规范，亦违背了国家法律法规有关房地产中介机构从事经纪行为的准则。和谐置家公司及程琪雅作为房
摘要
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十二条对包销合同的法律关系进行了明确规定。其中第二十条规定：出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。第二十二条规定：对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。从上述法律规定可知，在包销法律关系中，包销人对外销售房屋时，仍应当以房屋的开发建设主体作为出卖人进行销
正文（节选）
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终9203号上诉人（原审原告）：程琪雅，女，1990年2月27日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：**志，北京英淇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京慧友房地产开发有限责任公司，住所地北京市怀柔区北大街12号三层。法定代表人：沈涛，经理。委托诉讼代理人：杨丽，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：季杨，北京大成律师……