商品房预售合同纠纷 （2015）怀中民一终字第240号

本案双方争议的焦点为大汉置业是否应承担逾期交房的违约金责任，对此应从双方约定的交房条件、履行合同的实际情况及法律效果进行辨析。胡志军、徐敏和大汉置业在《商品房买卖合同》中约定的交房条件，即经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。双方在《补充协议》第三条第3点中明确了大汉置业交付房产的条件仍然为经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案后，取得《竣工验收备案表》，但大汉置业所售商品房没有在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，因此大汉置业未达到约定的交房条件，应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。至于大汉置业提出双方约定：“乙方（胡志军、徐敏）未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，甲方（大汉置业）有权拒绝交付房屋，大汉置业由此延期交房无需承担违约责任。”认为胡志军、徐敏未付清有关税费、维修基金，大汉置业则可以主张先履行抗辩权，从而可以延期交房并无需承担违约责任。一审法院认为，对先履行抗辩权的约定应当具体明确，本案合同及协议均未对税费、维修基金的支付金额、支付时间等作出具体明确的规定，即约定不明，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的有关先履

本案双方争议的焦点为大汉置业是否应承担逾期交房的违约金责任，对此应从双方约定的交房条件、履行合同的实际情况及法律效果进行辨析。胡志军、徐敏和大汉置业在《商品房买卖合同》中约定的交房条件，即经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。双方在《补充协议》第三条第3点中明确了大汉置业交付房产的条件仍然为经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案后，取得《竣工验收备案表》，但大汉置业所售商品房没有在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，因此大汉置业未达到约定的交房条件，应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。至于大汉置业提出双方约定：“乙方（胡志军、徐敏）未付清房款、有关税费、

湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）怀中民一终字第240号上诉人（原审被告）怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。法定代表人邹明，该公司执行董事。委托代理人谭显友，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号14312201210500516。委托代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师助理，证号18131407110968。被上诉人（……