物业服务合同纠纷 （2016）云01民终5426号

根据《物业管理条例》第十一条第四项、第十二条之规定，本案中，阳光花园昱苑小区的业主委员会虽合法成立的并经过行政机关的备案，有权代表业主与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，但其无权经业主大会同意自行选聘物业服务企业，现有证据无法证实物业公司系阳光花园昱苑小区业主大会所选聘的物业服务企业，故阳光花园昱苑小区的业主委员会与物业公司签订的两份《物业服务委托合同》不能约束全体业主，对刘东辉、张凯琳、刘安琪亦不具有约束力。但客观上，物业公司自2012年4月进驻昆明市阳光花园昱苑小区进行物业管理至今，故物业公司与阳光花园昱苑小区全体业主之间自2012年4月至今均成立事实上的物业服务合同法律关系。根据《物业管理条例》第六条之规定，刘东辉、张凯琳、刘安琪作为涉案物业的所有权人、共有人，均为业主，应当向物业公司支付物业服务费。至于物业服务费收费标准，因物业公司与涉案小区业主委员会所签订的两份《物业服务委托合同》不能约束刘东辉、张凯琳、刘安琪，参照昆发改价格[2011]1129号文件制定的《昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准》，物业公司作为三级资质物业服务企业只能按三级标准收费，提供的物业服

根据《物业管理条例》第十一条第四项、第十二条之规定，本案中，阳光花园昱苑小区的业主委员会虽合法成立的并经过行政机关的备案，有权代表业主与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，但其无权经业主大会同意自行选聘物业服务企业，现有证据无法证实物业公司系阳光花园昱苑小区业主大会所选聘的物业服务企业，故阳光花园昱苑小区的业主委员会与物业公司签订的两份《物业服务委托合同》不能约束全体业主，对刘东辉、张凯琳、刘安琪亦不具有约束力。但客观上，物业公司自2012年4月进驻昆明市阳光花园昱苑小区进行物业管理至今，故物业公司与阳光花园昱苑小区全体业主之间自2012年4月至今均成立事实上的物业服务合同法律关系

云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终5426号上诉人（原审原告）:昆明福邻物业服务有限公司，住所地昆明市西山区安康路172号（银鹏宾馆二楼）。法定代表人：杨志福。委托诉讼代理人:敖治武，男，公司员工，一般授权代理。被上诉人（原审被告）：刘东辉，男，1939年9月2日生，汉族，住昆明市西山区。被上诉人（原审被告）：张凯琳，女，1941年5月15日生，蒙古族，住昆明市西山区……