（2018）辽07执异103号

本案的焦点是案外人齐向珍对本案执行标的（宜州房地产公司开发的坐落于义县义州镇瑞和华庭4号楼3单元902户房屋）是否享有足以排除执行的权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，主张排除执行，应当具备以下条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，满足以下条件亦可主张排除执行：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定是对一般不动产买受人物权期待权和房屋消费者物权期待权的保护，确立了物之交付的债权优先于金钱债权的原则。但是，案外人齐向珍与宜州房地产公司签订的商品房买卖合同载明，该房屋为顶账房，即其与宜州房地产公司签订商品房买卖

齐向珍与中国工商银行股份有限公司锦州分行、辽宁宜州房地产开发有限公司、义县宜州大酒店有限公司、孙培夫、王丽娜执行异议一案执行裁定书

辽宁省锦州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）辽07执异103号案外人：齐向珍，女，满族，住辽宁省义县。委托诉讼代理人：赵国玉，男，汉族，住同上。申请执行人：中国工商银行股份有限公司锦州分行，住所地辽宁省锦州市凌河区解放路五段24甲。负责人：张国军，该分行行长。委托诉讼代理人：李建，该分行职员。委托诉讼代理人：陆迎新，辽宁新阳律师事务所律师。被执行人：辽宁宜州房地产开发有限公司，住所地辽宁……