物业服务合同纠纷 （2015）宁民终字第4165号

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。周利国提出根据国务院《物业管理条例》，八一医院应通过招投标的方式选聘物业服务企业，现江鸿物业未出示合法获得太平巷22号小区物业管理权的证明文件，故其物业服务的合法性不能确认。对此，原审法院认为，现八一医院已经确认系通过招投标方式聘请江鸿物业，且该条款并非效力性强制规范，不影响前期物业服务合同的有效性。故八一医院作为太平巷22号的建设单位，与江鸿物业签订前期物业服务合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规范，合法有效。周利国作为701室的实际使用人，应参照适用相关法律关于业主的规定，故周利国受该合同的约束。关于周利国提出八一医院已以物业费名义向江鸿物业支付费用的抗辩意见，八一医院已明确表示该费用系按照合同约定给江鸿物业的补贴而非替未交费业主支付的物业费，故周利国并不因此得以免交物业费。周利国提交的证据并不足以证明周利国在辩称中主张的江鸿物业未尽义务之处给周利国的生活造成重大影响，因此周利国不能以此为由降低物业费。如周利国认为江鸿物业在提供物业服务期间存在周利国辩称的江鸿物业未尽义务之处，可另行要求

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。周利国提出根据国务院《物业管理条例》，八一医院应通过招投标的方式选聘物业服务企业，现江鸿物业未出示合法获得太平巷22号小区物业管理权的证明文件，故其物业服务的合法性不能确认。对此，原审法院认为，现八一医院已经确认系通过招投标方式聘请江鸿物业，且该条款并非效力性强制规范，不影响前期物业服务合同的有效性。故八一医院作为太平巷22号的建设单位，与江鸿物业签订前期物业服务合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规范，合法有效。周利国作为701室的实际使用人，应参照适用相关法律关于业主的规定，故周利国受该合同的约束

江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第4165号上诉人（原审被告）周利国，男，1942年6月生。委托代理人孙正华，男，1953年4月19日生，汉族。委托代理人李佩佩，女，1941年1月5日生，汉族，中国药科大学退休职工。被上诉人（原审原告）南京江鸿物业发展有限责任公司，住所地南京市鼓楼区涌泉里11号。法定代表人王晓明，该公司董事长。委托代理人仇海军，江苏圣典律师事务所律师……