房屋租赁合同纠纷 （2016）沪02民终9750号

欧煌公司与锦帝公司签订的租赁合同中约定的租期在欧煌公司和上家的租期内，但出租标的部分有房产证、部分没有房产证或用地建房的批准手续，因此双方签订的上述合同为部分有效部分无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价赔偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。庭审中锦帝公司和轩侠公司均明确表示即使收回无证部分房屋亦不影响有证部分的使用，而双方合同中也未明确出租范围为整体且不可分割，因此，即使无证部分房屋因合同无效而需返还时亦不牵连有证部分需一并返还。欧煌公司作为房屋的出租方，对系争房屋的权属问题相较锦帝公司更为清楚，仍出租该部分无证房屋，对合同无效部分显属有过错，而锦帝公司作为承租方，对系争房屋缺乏必要谨慎的关注，对合同无效部分亦有过错。综合双方的合同履行情况等，法院酌情确定欧煌公司承担60%的过错，锦帝公司承担40%的过错。欧煌公司与锦帝公司在合同中约定了锦帝公司擅自转租、转让行为的责任由锦帝公司承担，但并未将该项内容作为解除条件在解除条款中进行约定，欧煌公司以锦帝公司擅自转租为由要求解除合同的依据不足。即使

欧煌公司与锦帝公司签订的租赁合同中约定的租期在欧煌公司和上家的租期内，但出租标的部分有房产证、部分没有房产证或用地建房的批准手续，因此双方签订的上述合同为部分有效部分无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价赔偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。庭审中锦帝公司和轩侠公司均明确表示即使收回无证部分房屋亦不影响有证部分的使用，而双方合同中也未明确出租范围为整体且不可分割，因此，即使无证部分房屋因合同无效而需返还时亦不牵连有证部分需一并返还。欧煌公司作为房屋的出租方，对系争房屋的权属问题相较锦帝公司更为清楚，仍

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终9750号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海锦帝汽车销售服务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陶余胜，总经理。委托诉讼代理人：丁存东，上海君澜律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海欧煌建筑工艺装饰材料有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：杨定海，总经理。委托诉讼代理人：蒋海芳，上海祺成律师事务所律师。原审第三人……