合同纠纷 （2021）鲁02执异109号
裁判要旨
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”承租人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必须具备两项要件：1.承租人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2.承租人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。本案，案外人青岛嘉诺物业管理有限公司与被执行人青岛劳伦斯房地产开发有限公司在案涉房产查封前已签订书面租赁合同并占有使用至今，故案外人关于在租赁期限内继续占有使用上述房产的请求于法有据，本院予以支持。对于案外人关于优先购买权、优先租赁权等权利的主张，均系合法租赁关系所附随的法定权利，而执行异议程序系针对具体执行行为进行审查，因此，本院在执行异议程序不予审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人
摘要
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”承租人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必须具备两项要件：1.承租人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2.承租人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。本案，案外人青岛嘉诺物业管
正文（节选）
山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异109号 案外人：青岛嘉诺物业管理有限公司，住所地山东省青岛市即墨区烟青路681号。 法定代表人：王某，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：顾某某，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐某某，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 申请执行人：青岛汉弘投资有限责任公司，住所地山东省青岛市即墨区烟青路555号甲22层。 ……