物权保护纠纷 （2017）浙02民终1008号

房屋所有权人依法对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，涉案房屋原产权人李素惠虽与靖永均签订了《房屋租赁合同》，但合同签订后，李素惠并未将涉案房屋交付靖永均。现李素惠将涉案房屋转让并交付给刘松、高敏后，李素惠实际已无法继续履行其与靖永均之间的租赁合同。在刘松、高敏已取得房屋所有权并合法占有房屋后，靖永均通过强行更换门锁的方式占有涉案房屋，其行为已经侵犯了刘松、高敏的所有权，靖永均负有停止侵权并向房屋所有权人即刘松、高敏腾空涉案房屋的义务。法律规定租赁物在租赁期间发生所有权变动不影响租赁合同效力的目的在于保护承租人对房屋相对稳定的使用权。但是，这种租赁关系衍生的使用权是对所有权的一种限制，应当以一定的公示方式使购买房屋的第三人知晓，第三人如在购买房屋时已知晓该租赁权的存在，则不得再以行使所有权为由要求承租人搬离房屋。本案中，靖永均与李素惠签订租赁合同后，既没有实际取得房屋使用权，也没有在社区登记备案公示，同时李素惠亦在房屋买卖合同中载明涉案房屋不存在租赁情况，刘松、高敏购买房屋时在已尽到谨慎注意义务的情况下仍无从知晓该房屋上的租赁关系，从物权的绝对性原则及鼓励交易的角度出发，刘松

房屋所有权人依法对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，涉案房屋原产权人李素惠虽与靖永均签订了《房屋租赁合同》，但合同签订后，李素惠并未将涉案房屋交付靖永均。现李素惠将涉案房屋转让并交付给刘松、高敏后，李素惠实际已无法继续履行其与靖永均之间的租赁合同。在刘松、高敏已取得房屋所有权并合法占有房屋后，靖永均通过强行更换门锁的方式占有涉案房屋，其行为已经侵犯了刘松、高敏的所有权，靖永均负有停止侵权并向房屋所有权人即刘松、高敏腾空涉案房屋的义务。法律规定租赁物在租赁期间发生所有权变动不影响租赁合同效力的目的在于保护承租人对房屋相对稳定的使用权。但是，这种租赁关系衍生的使用权是对所有权的一种限制

浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终1008号上诉人（原审被告）：靖永均，男，汉族，1980年11月21日出生，住江苏省徐州市贾汪区。被上诉人（原审原告）：刘松，男，汉族，1970年8月24日出生，住安徽省阜阳市颍泉区。被上诉人（原审原告）：高敏，女，汉族，1969年3月20日出生，住安徽省阜阳市颍泉区。上诉人靖永均因与被上诉人刘松、高敏物权保护纠纷一案，不服宁波市北仑……