物业服务合同纠纷 （2014）中中法民一终字第1094号

瑞虹公司与新成豪庭业委会签订的物业合同，是双方的真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。理由如下：第一，《物业管理条例》第三十二条第二款规定“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”，该条款系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，瑞虹公司在起诉前也已经取得物业管理企业资质证书。故原审法院对黄宇行以瑞虹公司签订物业合同时未具备物业管理资质为由主张物业合同无效的辩解不予采纳。第二，新成豪庭业委会成立后依法经中山市房地产行业协会备案，系合法的团体组织。新成豪庭业委会成立时瑞虹公司尚未成立，瑞虹公司作为合同相对方，无从考证新成豪庭业委会的成立是否符合相关法律规定，是否代表全体业主的意志。新成豪庭业委会已经经备案登记，瑞虹公司有理由相信新成豪庭业委会具有相应的缔约能力。业主委员会依法有权代表所在物业管理小区全体业主与物业管理企业签订物业合同。业主委员会对外签订有关协议前，是否已经召开业主大会讨论通过，属于其内部管理问题，不影响业主委员会对外的代表效力。黄宇行等业主认为新成豪庭业委会与瑞虹公司签订物业合同不符合相关规定，涉及业主大会的民主程序及业主大会对业主委员会的监督等内

瑞虹公司与新成豪庭业委会签订的物业合同，是双方的真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。理由如下：第一，《物业管理条例》第三十二条第二款规定“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”，该条款系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，瑞虹公司在起诉前也已经取得物业管理企业资质证书。故原审法院对黄宇行以瑞虹公司签订物业合同时未具备物业管理资质为由主张物业合同无效的辩解不予采纳。第二，新成豪庭业委会成立后依法经中山市房地产行业协会备案，系合法的团体组织。新成豪庭业委会成立时瑞虹公司尚未成立，瑞虹公司作为合同相对方，无从考证新成豪庭业委会的成立是否符合相关法律规定，是否代表全体业

广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）中中法民一终字第1094号上诉人（原审被告）：黄宇行，男，1962年7月26日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：莫国栋，广东维纳律师事务所律师。委托代理人：梁宝恩，广东维纳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市瑞虹物业管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：陈恩伟，该公司总经理。委托代理人：陈旭成，广东卓正律师事务所律师。委托……