房屋买卖合同纠纷 （2016）浙02民终2859号

根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。登记作为不动产物权变动的公示方法与手段，是不动产物权变动生效的要件，但并不是不动产物权变动的原因，也不能反映真实的不动产物权关系，不动产物权变动的原因应是买卖、赠与、抵押等当事人的单方法律行为或者双方法律行为。故判断不动产物权的真实权利归属应当考察基础法律关系。本案所涉房屋为房改房，在郑志南与周全普于1995年签订房屋买卖协议时，该房屋的房屋所有权证及土地所有权证均未办理，当事人双方囿于当时政策约束而在房屋买卖协议书中约定不办理过户手续，但同时也约定了“如今后遇有房屋买卖税费等有关问题，均由乙方负责，与甲方无涉，房产证由甲方直接交给乙方”等内容，结合协议签订后郑志南将房屋交付给周全普实际占有使用，并将之后办理出的房屋所有权证、土地所有权证主动交付给两原告等事实，均可表明郑志南在与周全普在房屋买卖协议签订时已有明确的房屋产权移转的合意以及积极履行房产交付义务的事实，故第三人郑志南关于其与周全普在房屋买卖协议签订时约定保留房屋所有权的抗辩，与事实不符，不予支持。第三人郑志南

根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。登记作为不动产物权变动的公示方法与手段，是不动产物权变动生效的要件，但并不是不动产物权变动的原因，也不能反映真实的不动产物权关系，不动产物权变动的原因应是买卖、赠与、抵押等当事人的单方法律行为或者双方法律行为。故判断不动产物权的真实权利归属应当考察基础法律关系。本案所涉房屋为房改房，在郑志南与周全普于1995年签订房屋买卖协议时，该房屋的房屋所有权证及土地所有权证均未办理，当事人双方囿于当时政策约束而在房屋买卖协议书中约定不办理过户手续，但同时也约定了“如今后遇有房屋买卖税费等

浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙02民终2859号上诉人（原审第三人）：郑志南，男，1960年9月15日出生,汉族，公务员，住象山县。被上诉人（原审原告）：罗良苗，男，1965年11月20日出生，汉族，农民，住象山县。被上诉人（原审原告）：左艳妍，女，1977年1月18日出生，汉族，农民，住象山县。俩被上诉人共同委托代理人：许剑炳，宁波市振兴法律服务所法律工作者。原审被告：……