返还原物纠纷 （2015）宁民终字第6445号

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，刘联军通过司法竞拍成功后，购买了涉案房屋，并依法办理了所有权登记，故刘联军对涉案房屋依法享有物权。因吴洪山在刘联军取得涉案房屋物权之前，与涉案房屋原所有权人黄学斌签订租赁合同，并实际占有使用涉案房屋，致使刘联军的物权权利无法实现。本案争议焦点为，刘联军作为涉案房屋受让人，能否要求吴洪山返还房屋。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）……；（二）房屋在出租前已被人民法院查封的。上述司法解释已明确规定出租行为发生在房屋被查封之后，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。本案中，因吴洪山承租涉案房屋在浦口法院查封之后，根据上述规定，吴洪山作为承租人，无权要求刘联军继续履行原租赁合同。反之，刘联军作为房屋受让人，有权随时要求吴洪山迁让并返还房屋。故刘联军要求吴洪山腾空并迁出涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，刘联军通过司法竞拍成功后，购买了涉案房屋，并依法办理了所有权登记，故刘联军对涉案房屋依法享有物权。因吴洪山在刘联军取得涉案房屋物权之前，与涉案房屋原所有权人黄学斌签订租赁合同，并实际占有使用涉案房屋，致使刘联军的物权权利无法实现。本案争议焦点为，刘联军作为涉案房屋受让人，能否要求吴洪山返还房屋。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）……；

江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第6445号上诉人（原审被告）吴洪山，男，1962年3月20日生，汉族。委托代理人费宁荣，江苏玄博律师事务所律师。委托代理人耿延，江苏诺法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘联军，女，1962年11月20日生，汉族。委托代理人穆震，男，1976年8月8日生。委托代理人张常宁，南京市建邺区莫愁法律服务所法律工作者。上诉人吴洪山因与被上诉……