商品房销售合同纠纷 （2019）闽06民终2842号

金绿公司先后与王顺胜签订的《房屋买卖框架协议书》、《房屋买卖合同框架协议书》及金绿公司与百嘉公司签订的《商铺包销协议书》的内容均约定王顺胜或百嘉公司可以向“指定人员”销售标的房屋，并由指定人员（实际买受人）直接与作为房地产开发商的金绿公司签订规范的《商品房买卖合同》，并对溢价、税收等作了约定，其实质是商品房委托代理销售合同。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，受委托机构应当是依法设立并取得营业执照的房地产中介服务机构，但作为公民人个的王顺胜显然不具备代理销售房地产的资质，因此，王顺胜经百嘉公司同意，与百嘉公司合作，以百嘉公司的名义代理销售房地产的业务，王顺胜与百嘉公司属于合作关系。根据前述《房屋买卖框架协议书》载明，王顺胜代理销售的商品房达7867.58平方米，标的额达42878311元，向江建民销售标的房屋并非个案，包括案外人林惠彬在内的其他人也通过与代理销售机构百嘉公司进行磋商并先行签订协议后再以“指定人员”的身份与金绿公司签订正式的《商品房买卖合同》达成交易目的。因此，金绿公司对王顺胜与百嘉公司的合作关系是知道的，对该运作模式是认可的，即认可百嘉公司为标的房屋的代理销售机构。

金绿公司先后与王顺胜签订的《房屋买卖框架协议书》、《房屋买卖合同框架协议书》及金绿公司与百嘉公司签订的《商铺包销协议书》的内容均约定王顺胜或百嘉公司可以向“指定人员”销售标的房屋，并由指定人员（实际买受人）直接与作为房地产开发商的金绿公司签订规范的《商品房买卖合同》，并对溢价、税收等作了约定，其实质是商品房委托代理销售合同。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，受委托机构应当是依法设立并取得营业执照的房地产中介服务机构，但作为公民人个的王顺胜显然不具备代理销售房地产的资质，因此，王顺胜经百嘉公司同意，与百嘉公司合作，以百嘉公司的名义代理销售房地产的业务，王顺胜与百嘉公司属于合作关系。根据前述

福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终2842号 上诉人（原审被告）：福建金绿置业发展有限公司，住所地漳州市漳浦县绥安镇麦市街东街丽舍森邻**楼**，统一信用证号码91350600786931041D。 法定代表人：李景志，总经理。 委托诉讼代理人：李静，女，1989年11月18日出生，公司职员，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：谢庆云，男，1990年5月15日……