商品房预售合同纠纷 （2013）浙嘉民终字第643号

我国《合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”同时，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案从上诉人在签订《商品房买卖合同》的同时即与新洲物业公司签订《委托经营合同》来看，被上诉人购买该商品房的目的在于通过委托他人经营的方式获取固定回报，而根据一审当事人提供的证据及二审查明的相关事实，被上诉人2013年12月30日前的收益已通过房价折让的方式获取，换言之，被上诉人迟至2013年12月30日前已不存在预期利益的损失。在此情况下，一审仍按每日房款的万分之五计算违约金明显过高，本院应予调低。参照上述司法解释的规定，本院酌按每日收益的15%计算违约金，为每日20.51元（136.74元×15%）

我国《合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”同时，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案从上诉人在签订《商品房买卖合同》的同时即与新洲物业公司签订《委托经营合同》来看，被上诉人购买该商品房的

浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙嘉民终字第643号上诉人（原审被告）：嘉兴市大业房地产开发有限公司，住所地：嘉兴市秀洲区大树花园商贸中心1号楼。组织机构代码：75708197-3。法定代表人：代礼平，该公司董事长。委托代理人：姚武强、钱益波，浙江子城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李敏，女，1976年2月21日生，汉族，住瑞安市。委托代理人：刘肖，浙江兴嘉律师事务所律……