物业服务合同纠纷 （2015）一中民终字第06263号

长城物业公司与魏有花签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属有效。魏有花在诉讼中称长城物业公司的服务不达标，对此应该提供充分证据予以证实。虽然魏有花提供了部分照片，能反映出小区一些环境卫生方面、维修维护方面的瑕疵，但业主提供的照片内容往往是小区局部的现象。比如个别照片拍摄时间多为冬季，不能反映小区绿化全貌，一些反映卫生状况的照片也不能代表小区的长期状况。本院认为，物业服务是一种综合性、专业性、全方面的服务，仅仅以部分瑕疵为由否认物业管理的整体水平不客观。现魏有花未能提供证据证明长城物业公司服务严重违约，影响居民基本生活品质，故其要求减免物业费用的主张，本院不予支持。对于诉讼时效问题，长城物业公司提供了缴费通知单、律师函等证明其未怠于履行债务，魏有花在诉讼中也陈述其不接物业电话，综合判断并考虑物业公司的服务系持续行为，故本院认为本案诉讼时效的认定不宜过苛，对于魏有花主张诉讼时效已过的意见不予采纳。对于反诉问题，经查，魏有花的反诉内容多涉及公共利益问题，原审法院已经当庭告知魏有花不予受理，该处理并无不当。本院提醒长城物业公司，不能以法院判决作为

长城物业公司与魏有花签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属有效。魏有花在诉讼中称长城物业公司的服务不达标，对此应该提供充分证据予以证实。虽然魏有花提供了部分照片，能反映出小区一些环境卫生方面、维修维护方面的瑕疵，但业主提供的照片内容往往是小区局部的现象。比如个别照片拍摄时间多为冬季，不能反映小区绿化全貌，一些反映卫生状况的照片也不能代表小区的长期状况。本院认为，物业服务是一种综合性、专业性、全方面的服务，仅仅以部分瑕疵为由否认物业管理的整体水平不客观。现魏有花未能提供证据证明长城物业公司服务严重违约，影响居民基本生活品质，故其要求减免物业费用的主

北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第06263号上诉人（原审被告）魏有花，女，1976年1月7日出生。被上诉人（原审原告）长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201号。负责人陈耀忠，董事长。委托代理人张乐乐，北京道盛律师事务所律师。上诉人魏有花因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（201……