商品房销售合同纠纷 （2019）粤53民终15号

陈少红办理收楼手续仅向天元公司免除其收楼后产生的违约责任，并未免除其收楼日前的违约责任错误。二、退一步而言，陈少红已实际接收并使用涉案房屋，合同约定的违约金明显高于陈少红的实际损失，依法应予以调整。应参照房屋租金收益或年利率6%的标准认定至其签领房屋钥匙之日为宜。根据罗定市悦辉价格评估有限公司出具的评估报告书【罗悦估字[2018]09001号】，涉案房屋涉案期间每月租金约为1300元/月。若按房屋总价295803元每日万分之三计算，约为2662.23元/月，该违约金约定远高出实际损失，本案违约金应以实际损失为基础，参照当地租金计算。即使未能调整为按当地租金计算，根据《指引》第三十八条规定：“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”也应调整为年利率6%的标准较为适当，更符合公平公正原则。综上，天元公司已于陈少红提出收楼主张时配合交付钥匙，陈少红已于2016年3月9日签领涉案房屋钥匙，正式接收

陈少红办理收楼手续仅向天元公司免除其收楼后产生的违约责任，并未免除其收楼日前的违约责任错误。二、退一步而言，陈少红已实际接收并使用涉案房屋，合同约定的违约金明显高于陈少红的实际损失，依法应予以调整。应参照房屋租金收益或年利率6%的标准认定至其签领房屋钥匙之日为宜。根据罗定市悦辉价格评估有限公司出具的评估报告书【罗悦估字[2018]09001号】，涉案房屋涉案期间每月租金约为1300元/月。若按房屋总价295803元每日万分之三计算，约为2662.23元/月，该违约金约定远高出实际损失，本案违约金应以实际损失为基础，参照当地租金计算。即使未能调整为按当地租金计算，根据《指引》第三十八条规定：“房

广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终15号上诉人（原审被告）：罗定市天元房地产开发有限公司。住所地：罗定市。法定代表人：彭炳元，该公司董事长。委托诉讼代理人：李光汉，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雪莹，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈少红，女，汉族，1979年9月12日出生，住罗定市。委托诉讼代理人：许武，广东定盛律师事务所律师。委托……