合同纠纷 （2016）湘12民终17号

根据《最高人民法院》第十一条第一款的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”上诉人刘文会与被上诉人怀化英泰建设投资有限公司签订的《商品房买卖合同》及《委托经营合同》，双方约定：因甲方在购买乙方所销售的房产时，已享受以8.4折的购铺优惠，甲方在享受此折后总价同时，即表明同意把认购物业开业之日起两年内的经营权无偿交给乙方整体运营，乙方不再支付任何费用给甲方。因此，从2012年3月27日英泰国际商城开业之日起刘文会所购商铺即已发生了合同标的物转移占有，怀化英泰建设投资有限公司已按《商品房买卖合同》完成了交付商铺的合同义务。双方依据《委托经营合同》形成委托经营法律关系。由于怀化英泰建设投资有限公司在商铺转移占有之前即自2011年8月1日至2012年3月27日，存在逾期交房的违约行为，故仍应承担相应违约责任。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。怀化英泰建设投资有限公司主张逾期交房违约金过高，

根据《最高人民法院》第十一条第一款的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”上诉人刘文会与被上诉人怀化英泰建设投资有限公司签订的《商品房买卖合同》及《委托经营合同》，双方约定：因甲方在购买乙方所销售的房产时，已享受以8.4折的购铺优惠，甲方在享受此折后总价同时，即表明同意把认购物业开业之日起两年内的经营权无偿交给乙方整体运营，乙方不再支付任何费用给甲方。因此，从2012年3月27日英泰国际商城开业之日起刘文会所购商铺即已发生了合同标的物转移占有，怀化英泰建设投资有限公司已按《商品房买卖合同》完成了交付商铺的合同义务。双方依据《委托经营合同》形成委托经营法律关系。

湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘12民终17号上诉人（原审原告）刘文会。被上诉人（原审被告）怀化英泰建设投资有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区鹤州北路火车站广场。法定代表人谢永健，该公司董事长。委托代理人舒文华，湖南五溪律师事务所律师。上诉人刘文会与被上诉人怀化英泰建设投资有限公司商品预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2015）怀鹤民一初字第428民事判决，……