物业服务合同纠纷 （2019）川19民终933号

本案争议焦点之一：《业主委员会与物业的服务合同》对李维是否具有约束力及李维是否应当交纳物业管理费。业主委员会在成立过程中程序是否存在瑕疵以及是否备案的问题，不属于法院审理民事纠纷的受案范围，本案不作处理；业主委员会属于业主大会的执行机构，是基于业主意思自治而设立的，其作出的决定及与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；若李维认为业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可另行主张权利。紫源物业公司按合同约定的时间进场至今，一直为中海名苑小区提供综合性物业管理服务，而李维在紫源物业公司起诉前未就紫源物业公司提供的物业服务提出异议，且物业服务合同作为一种持续性、服务性的合同，其提供的服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，业主对物业服务公司的服务不满时，应当通过正常途径与物业公司沟通、协商解决或按法律规定维护自身权利，而不能以拒交物业费的形式行使抗辩权，亦不能成为业主拒交物业费的合理事由。鉴于紫源物业公司在污水管道堵塞期间处理方式不当造成小区环境质量在一段时间内有所下降，其主张的物业费422元一审法院酌情调减为387元。本案争议焦点之二：李维是否应当

本案争议焦点之一：《业主委员会与物业的服务合同》对李维是否具有约束力及李维是否应当交纳物业管理费。业主委员会在成立过程中程序是否存在瑕疵以及是否备案的问题，不属于法院审理民事纠纷的受案范围，本案不作处理；业主委员会属于业主大会的执行机构，是基于业主意思自治而设立的，其作出的决定及与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；若李维认为业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可另行主张权利。紫源物业公司按合同约定的时间进场至今，一直为中海名苑小区提供综合性物业管理服务，而李维在紫源物业公司起诉前未就紫源物业公司提供的物业服务提出异议，且物业服务合同作为一种持续性、服务性的合

四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川19民终933号 上诉人（原审被告）：李维，男，1991年11月1日出生，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：曾爱武，女，1970年2月14日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区，系上诉人李维之母。 被上诉人（原审原告）：巴中市紫源物业管理有限公司，住所地四川省巴中市巴州区回风街道办事处。 法定代表人：黄……