房屋买卖合同纠纷 （2019）川13民终2719号

商品房买卖合同的出卖人应当是房地产开发企业，新概念公司与刘恩华、案外人席伟明、蒲顺良签订的《协议书》中也明确新概念公司享有的权利仅为收取销售佣金和管理费，房屋销售款的实际权利人是刘恩华等三人，加之与赵跃伟签订《建筑工程施工合同》的发包人系刘恩华等三人而非新概念公司。新概念公司开发潆溪花园项目不符合正常的房地产开发企业开发房地产项目的特征，而刘恩华、赵跃伟是以自然人的身份作为出卖人与任海军签订《购房意向书》，并未向任海军披露新概念公司系出卖人，因此，《购房意向书》不是商品房买卖合同，而应认定为一般的房屋买卖合同。《购房意向书》明确约定了房屋的位置、面积、价款及价款的支付方式，具备了房屋买卖合同的主要内容。刘恩华、赵跃伟以出卖人的身份在《购房意向书》上签字，且购房款收据也是由刘恩华出具，根据合同相对性原则，刘恩华、赵跃伟应当为《购房意向书》的合同相对方。赵跃伟虽然称其仅是作为见证人在《购房意向书》中签名，但并未提供证据证明其见证人的身份，故对赵跃伟称其并非合同相对人的抗辩不予支持。《购房意向书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。就房

商品房买卖合同的出卖人应当是房地产开发企业，新概念公司与刘恩华、案外人席伟明、蒲顺良签订的《协议书》中也明确新概念公司享有的权利仅为收取销售佣金和管理费，房屋销售款的实际权利人是刘恩华等三人，加之与赵跃伟签订《建筑工程施工合同》的发包人系刘恩华等三人而非新概念公司。新概念公司开发潆溪花园项目不符合正常的房地产开发企业开发房地产项目的特征，而刘恩华、赵跃伟是以自然人的身份作为出卖人与任海军签订《购房意向书》，并未向任海军披露新概念公司系出卖人，因此，《购房意向书》不是商品房买卖合同，而应认定为一般的房屋买卖合同。《购房意向书》明确约定了房屋的位置、面积、价款及价款的支付方式，具备了房屋买卖合同的

四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终2719号 上诉人（原审被告）：刘恩华，女，1957年7月27日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：岳建民，四川明炬（南充）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈萱，四川明炬（南充）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：任海军，男，1986年5月22日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：庞国荣，四川……