商品房销售合同纠纷 （2021）津01民终4308号

刘学丽、明玉城公司对双方之间的商品房销售合同关系、房屋价款、合同约定的交房日期、明玉城公司逾期交房、明玉城公司实际交房时间等事实均无异议。关于违约金起算日期的问题，明玉城公司辩称在合同履行期间，因政府停工文件造成的停工，系因不可抗力的原因造成的，应予扣除。但一审法院认为双方签订的天津市商品房买卖合同约定的交房日期早于合同签订日期，应视为销售的为现房，故明玉城公司主张的政府责令停工不能作为其逾期交房的不可抗力原因，故对其主张一审法院不予支持。虽合同约定了交付日期，但刘学丽在未付清房款之前主张明玉城公司承担逾期交房责任，一审法院不予支持。故违约金起算日期应从刘学丽付清房款之日起计算。明玉城公司主张合同约定的违约金过高请求予以调整并按未能及时入住房屋的租金损失为标准计算刘学丽损失，即按照本地区月租金标准每平方米14元计算。一审法院认为，首先，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额

刘学丽、明玉城公司对双方之间的商品房销售合同关系、房屋价款、合同约定的交房日期、明玉城公司逾期交房、明玉城公司实际交房时间等事实均无异议。关于违约金起算日期的问题，明玉城公司辩称在合同履行期间，因政府停工文件造成的停工，系因不可抗力的原因造成的，应予扣除。但一审法院认为双方签订的天津市商品房买卖合同约定的交房日期早于合同签订日期，应视为销售的为现房，故明玉城公司主张的政府责令停工不能作为其逾期交房的不可抗力原因，故对其主张一审法院不予支持。虽合同约定了交付日期，但刘学丽在未付清房款之前主张明玉城公司承担逾期交房责任，一审法院不予支持。故违约金起算日期应从刘学丽付清房款之日起计算。明玉城公司主张

天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终4308号上诉人（原审被告）：天津明玉城房地产投资有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇翠湖东路东侧1号楼3号商厦。法定代表人：马志强，总经理。委托诉讼代理人：项福生，天津环岛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘学丽，女，1982年5月29日出生，汉族，住天津市蓟州区。上诉人天津明玉城房地产投资有限公司（以下简称明玉城公司）因与被上诉人……