物业服务合同纠纷 （2021）苏10民终2326号

杨月明与恒久公司签订的前期物业服务协议合法有效，建融公司与恒久公司签订的前期物业服务合同对业主亦具有约束力，但房屋部分出售后，该合同到期，此时小区业主大会未成立，作为小区的建设公司建融公司通过招投标方式选聘了新的物业服务企业即翰林物业公司，翰林物业公司能否以此向杨月明收取物业费是本案的争议焦点。根据《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》，“选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定”，“在业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责”，“前期物业服务合同可以约定期限”。本案中，建融公司与恒久公司签订的前期服务合同约定了期限，到期时该小区业主大会未成立，故业主尚没有能力形成“共同决定”，如果不与新的物业服务公司签订合同，小区会处于无合同状态，若无物业服务企业提供物业管理和服务，不利于小区业主的正常生活，且建融公司在小区内部张贴招投标公告时，未有杨月明在内的小区业主提出反对意见，即使建融公司无权独立选聘物业服务企业，翰林物业公司对翰林国际小区也形成了“事实服务”，虽然翰林物业公司与建融公司签订的合同中约定的物业服务费为0.8元/月/平方米，但翰林物业公司向杨月明主张的物业服务费标准

杨月明与恒久公司签订的前期物业服务协议合法有效，建融公司与恒久公司签订的前期物业服务合同对业主亦具有约束力，但房屋部分出售后，该合同到期，此时小区业主大会未成立，作为小区的建设公司建融公司通过招投标方式选聘了新的物业服务企业即翰林物业公司，翰林物业公司能否以此向杨月明收取物业费是本案的争议焦点。根据《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》，“选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定”，“在业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责”，“前期物业服务合同可以约定期限”。本案中，建融公司与恒久公司签订的前期服务合同约定了期限，到期时该小区业主大会未成立，故业主尚没有能力形成“共同决定”，

江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏10民终2326号上诉人（原审被告）：杨月明，男，1976年6月13日出生，汉族，住江苏省高邮市。被上诉人（原审原告）：高邮市翰林物业服务有限公司，住所地江苏省高邮市文游南路399号翰林国际14幢-1。法定代表人：林强榕，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄金宝，男，该公司员工。上诉人杨月明因与被上诉人高邮市翰林物业服务有限公司（以下简称翰林物业……